2012南京河西CBD项目市场报告50p.pptVIP

河西甲级写字楼个案分析—新地中心 项目名称 南京新地中心 交付时间 2010年 总体量/办公体量 28万㎡/10万㎡ 建筑层数 55层 标准层面积 1900㎡ 标准层净高 2.9m 电梯 客梯12部，消防梯2部 租金 3.5元/天/㎡ 物业费 20元/月/㎡ 交通 地铁1、2号线 车位数 1400个 新地中心于2010年开盘,整体租金约为3.5元/天/㎡，目前在租办公楼层为35层以上的高区； 新地中心租约为三年一签，租金每三年约有8%的幅度上涨； 一期写字楼 二期商铺和酒店式公寓 项目办公静态价值评估 目前市场在租均价3.5元/天/㎡；其地理位置、地段价值基本与项目一致 项目办公租金静态价值：3.5元/天/㎡ 南京中高端写字楼平均租金分析（元/㎡天） 3.0 3.1 3.3 3.4 3.5 2.9 2.7 2.5 2.2 2.1 2.0 1.8 1.8 1.7 0.0 0.8 1.6 2.4 3.2 4.0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 租金涨幅预判 南京写字楼租金涨幅（三年期）8-10% 一期写字楼 二期商铺和酒店式公寓 新地中心租约为三年一签，租金每三年约有8%的幅度上涨 不考虑政策和经济强烈波动的情况下，办公楼租金涨幅8%（三年期） 根据市场写字楼招租情况，首年入住率为60%，次年入住率为80% 预计项目第一年租约率60%、第二年入住率为80%、第三年入住率为90%，此后将保持10%的空置率 空置率情况 名称 建筑面积 （㎡） 开盘时间 运作周期 入住率 物业费 （元/㎡·月） 国睿大厦 85509 2011 一年 60% 15 新地中心 100000 2010 两年 80% 20 年份 2012 2017 2018 2019 2020 出租率 / 60% 80% 90% 90% 出租面积（㎡） / 90500 120700 135800 135800 租金（元/㎡?天） 3.5 4.1 4.1 4.1 4.4 增长率 每三年增长8% / / / / 年收益（万元） / 13500 18000 20300 21800 注：考虑租约三年一签，本案2017年入市开始，三年内租金不变 写字楼财务测算（以酒店公寓整体销售60%以后，建议办公市场入市，即2017年入市计算基准） 第四部分：商业市场运作环境 目前呈“一主两副”商业格局 项目所处奥体商圈目前初级发展阶段，但规划起点高，后续发展动力足； 新街口商圈 湖南路商圈 夫子庙商圈 新街口商圈 级别：城市主商圈 档次：全市最高端、业态最齐全，人流量最大； 客群：全市高端消费客群； 点评：集中了全市85%的零售品牌，品牌渗透性最高，购物主要以百货业态为主，餐饮和娱乐相对缺少，购物中心业态仍处于发展阶段，随着德基广场二期明年的开业，商圈发展日益成熟； 江东门商圈 奥体商圈 中央门商圈 湖南路商圈 级别：城市次商圈 档次：南京第二商圈； 客群：全市高端消费休闲客群； 点评：电器零售和餐饮为商圈的两大特色，数码电器云集：如五星电器等，狮子桥餐饮一条街，素有南京吃在狮子桥一说； 夫子庙商圈 级别：城市次商圈 档次：南京旅游商圈； 客群：旅游客群为主； 点评：以秦淮河文化和景观吸引旅游客群观光旅游，带动南京特色餐饮和旅游零售、低端时尚零售的发展； 区域性商圈 1、中央门商圈：以南京火车站地区南京商厦等为商圈核心，以建宁路为轴线，部点金桥、玉桥、易初莲花超市等大市场，最大特色是面向南京市郊县及南京市“一小时经济圈”内的小商品零售批发； 2、江东门商圈：以万达广场为核心，主要项目有好美家、五洲装饰城等，周边业业态较为丰富，年轻客群较多 3、奥体商圈：规划起点高，但目前发展相对滞后，目前区域商业项目有嘉业国际城、金源地下广场等商业项目，以家庭消费为主，主要针对年轻时尚客群偏女性，但后续高档商业项目将陆续上马； 未来南京呈“两主五副”商业格局 未来项目所处奥体商圈将跳跃发展为市级商圈，引擎南京乃至华东商业发展； 新街口商圈 湖南路商圈 夫子庙商圈 卡子门商圈 仙林商圈 奥体商圈 浦口新市区商圈 未来商业将呈“两主五副”的商业格局 未来整个城市空间分为主城区和三大副城，随着城市的发展和扩容，三大副城将各自形成自己的商业中心—城市副中心，江北副城形成浦口新市区城市副中心，仙林副城形成仙林城市副中心，东山副城将形成卡子门城市副中心； 主城区在原来的商业格局的基础上，新增奥体城市中心； 奥体城市新中心目前处于初级发展阶段，但随着区域规划的逐步实现和2014年青奥会的开启将引爆奥体城市新中心的发展，引擎整个南京乃至华东商业的发展； 市级商圈—新街口 租金处于全市最高水准，1F：