南宁房地产分析选址人口商业圈分析1657596355.docVIP

前 言 中国绿城·南宁 南宁，中国广西壮族自治区首府，简称“邕”，拥有1680多年的历史。它是中国西部各省区唯一沿海的省会城市，是中国大西南出海通道的重要枢纽城市。 南宁位于广西南部，处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心；面向东南亚，背靠大西南，东邻粤港澳，西接印度半岛，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。具有“两近两沿”的特点。“两近”：一是近海，距钦州港、防城港、北海港仅104公里、173公里和204公里；二是近边，距中越边境的东兴市、凭祥市只有204公里和230公里。“两沿”：一是沿铁路线，湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇，是西南地区重要的铁路枢纽；二是沿江，邕江是西江的支流，而西江又是珠江的干流，西江二期整治工程完工后，1000吨级内河船舶可以从南宁直达港澳。南宁市对广西沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。 南宁、北海、钦州、防城港四市所辖区域构成了广西北部湾经济区，广西北部湾经济区地处环北部湾经济圈的重要位置，是泛珠江三角经济区等多个区域合作的交汇点，是中国沿海与东盟国家进行陆上交往的枢纽，是促进中国与东盟全面合作的重要桥梁和基地，区位优越，战略地位突出，发展潜力巨大。2006年8月，中共中央总书记胡锦涛对广西工作作出重要指标，肯定了推进泛北部湾经济合作和广西沿海开放开发的重大举措。2007年3月9日，中共中央总书记胡锦涛在参加十届人大五次会议广西代表团审议时强调：广西要积极参与泛北部湾经济合作，大湄公河次区域合作等多区域合作，特别是发挥好作为中国-东盟自由贸易区前沿地带和桥头保的作用，努力地把广西建成中国的区域性物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，打造成连接多区域的国际通道，交流桥梁和合作平台。 我们南宁项目位于南宁市邕江南岸的江南区，江南区是个后发展城区，区位优势和交通优势十分明显，南宁国际机场和西南最大铁路编组站—南宁铁路南站座落辖区内，桂柳高速、南北公路、快速环道、高速外环贯穿辖区，白沙大桥、中兴大桥、青川大桥、邕江一桥、永和大桥、葫芦鼎大桥和即将建成的北大桥、桃源桥、凌铁大桥9座桥梁横跨邕江两岸。 本调研正是本着严谨、细致的态度，通过科学、系统的方法对市场状况、发展前景、项目定位作出具有建设性的参考意见，全力促使开发商的商业地产项目在达成利益最大化的同时，将项目的风险规避到最低。  第一章 报告研究主题  调研的目的、方法及样本收集 研究主题 市场上现有的或在建的大型商业项目（专业市场、商业步行街、特色街区、百货公司、商场、大型超市等）的业态组合、经营状态、项目定位等等； 南宁市目前现有店铺的结构、体量的估算； 南宁目前租金结构与售价水平，以及市场上同类物业及具可比物业的综合分析。 所有调研的目的，就是为本项目的发展方向提供参考基础。 份额——从辐射范围内的消费人流和消费力，测算项目可获取的市场份额 租金——从目前同类型商业出发结合本项目可发展的特性，评估项目租金水平 测算市场份额、评估项目租金水平、确定项目定位、项目价值提升方法与方向、确定项目商业功能、可持续性发展 定位——以实际消费与发展趋势来确定项目定位 增值——从多面考虑项目价值提升的方法与方向 功能——从特有的超前概念出发确定项目商业功能 发展——可持续创造收益和扩大的影响力 1.2如何实现市场调研目标 针对南宁市的城区规划，以及80%的商业份额及主要经济实体发生和位于兴宁区、青秀区、江南区。根据这一城市商业经济特点，我们确定了以整个南宁市兴宁区、青秀区、江南区的各商业实体作为主要调查对象，进行各项指标的细致综合分析。 由于南宁的商业业态较齐全。针对项目的实际情况，结合消费者的认同度，我们把专业市场、百货、超市、步行街、特色商业街的经营方式、经营效益及收益水平上来分析南宁的商业现状，并以他们经营及收益状况作为本项目定位的参考。 针对目前、及未来南宁市政府对商业的规划，我们针对已推、在推的商业项目深入调查，以预测项目未来面临的竞争挑战。 市场调研方式及问卷设计 对经营的商业点入铺访问，集中了解此群体对商业现状、商业发展的看法及目前对租金的承受能力。 对现有的各大经营中的专业市场、百货、超市、步行街、特色商业街等，全部采取实地考察。 针对目前已推、将推的商业地产项目，全部采取实地考察。 基本数据，将以政府统计年鉴中抽取有参考性的资料作为依据。  第二章 外部市场环境分析 2.1南宁城市结构调查 2.1.1行政区域简介 南宁，广西省会城市，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，是西南各省最便捷的出海通道，也是西部各省区唯一沿海的省会城