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一、待估房产及类似房产简介 1.待估房产基本信息 （一）待估房产产权登记状况 （二）待估房产使用状况 （三）待估房产区域状况 估价对象位于永川区人民大道，临位于永川开发区棠城公园以东、子庄桥旁（新政府大楼往棠城公园方向前行600米处）。 永川金域蓝湾二期周边有棠城公园、人民广场、水晶公园、商业步行街等休闲购物场所，有人文教育氛围浓郁的重庆文理学院、文理学院附中、汇龙小学、青少年活动中心，邻近永川区人民政府、政府行政服务中心、开发区管委会、公安局、交警队等。详见下表 2.类似房产基本信息 昌龙阳光尚城位于永川新城区核心位置，周边市政配套措施完善，与人民广场、区政府办公大楼紧靠，位置十分优越。?昌龙阳光尚城占地面积69984㎡，建筑面积202232㎡，建筑密度仅为14.3%，昌龙阳光尚城位于新龙湖畔，升值潜力巨大，环境优美，适于置业居住。 3.评估对象与对比对象比较 二、收益法（权重为0.05 ） 收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 收益法的计算方法如下：P = ΣFt/(1+i)t 其中，P为评估值；Ft未来第t个收益期的预期收益额；i为折现率。 报告中采用的公式为：P = a/i×[1-1/(1+i)n] 其中，a为年净收益；n为收益年期；