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房地产企业区域扩张战略 九洲远景上海投资管理有限公司 上海 2014年5月 从地域范围来看，房企区域性扩张战略有三种：区域领先战略、全国化战略和全球化战略 2 区域领先战略 全国化战略 全球化战略 专注与某个省、经济圈等小范围，在区域内成为知名知名品牌，实现区域领先战略 全国范围内选择产品线布局，成为全国知名的房企，实现全国化战略 涉足海外，将产品线扩张至全球，规避地区性政策风险，实现全球化战略 A B C 资料来源：九洲远景分析 目录 页码 区域领先战略 A1.布局策略 A2.产品策略 全国化战略 全球化战略 3 采取区域领先战略的房企，一般有环形布局和线性布局两种策略 4 环形布局依据“势能原理”，率先布局中心城市，建立品牌影响力，随后环中心城市逐步布局周边城市，形成对区域范围的强力控制 线性布局依据“借力原理”，依赖高铁资源，延高铁沿线进行布局，享受高铁带来的产品溢价和资源优势，形成区域领先优势 A B 5 建业地产开始以郑州为发展中心，并逐步扩展到少量周边城市 截止2001年末，进入城市达到7个 1992-2001年：起步及潜伏深耕 全面进入省会以外的地级市及部分经济发达的县级城市，初步完成“省会郑州——地级市——县级市”三级市场架构 2005年末，已进入16个城市，在建项目14个 2002-2005年：全面省域化拓展 在完成地级市布局之后，对重点城市进行深度开发，提升市场占有率和品牌影响力 2010年末，公司在建项目达到64个 2006-2010年：重点城市深度开发 在未来3-5年进入30个县级城市，力争达到在全省50个城市 100个项目的规模 2011年-今：战略纵深阶段 建业坚持以郑州为中心，布局并深耕河南全省县市，2011年在河南销售金额83亿，一举成为中国房地产企业TOP50成员！ 建业布局河南省，以郑州为中心同心圆的形式辐射全省，并计划在未来三五年内覆盖全省50个县市的以点带面的区域策略 河南建业区域布局之路 资料来源：九洲远景分析 环形布局——河南建业 A 常州 新城首府 新城公馆 新城金郡 香悦半岛 新城长岛 香溢紫郡 公园一号 清水湾 新城域 上海 新城森蓝碧翠 新城忆华里 新城公馆 新城金郡 新城尚上城 新城悠活城 苏州 新城金郡 昆山新城域 无锡 新城尚东区 南京 新城金郡 新城地产区域布局的逻辑：聚焦长三角，深耕常州，沿沪宁高铁延线逐步进入潜力发展城市，在区域聚焦的同时实现了资源的集约利用 上海 宁波 杭州 南京 常州 无锡 苏州 新城地产延沪宁高铁布局 新城地产项目举例 资料来源：九洲远景分析 B 线性布局——新城地产 点状市场即巨型和大型城市，面状市场以中小城市为主；中国房地产市场呈现“点状”分布和“面状”分布的强烈特征 中国区域市场的特点 资料来源：九洲远景分析 特点 “点状”市场 “面状”市场 定义 以巨型及大型城市为主，一个城市即是一个市场 以中小城市为主，许多城市组成一个市场 单个城市就能支撑相当规模的零售额 平均收入水平较高 物流比较发达 人口高度集中 消费者群体更为多样化和个性化 竞争比较激烈 单个城市的市场容量有限，但许多城市组成一个较大的市场 平均收入水平一般 物流相对落后 人口分散 消费者群体同质化，城乡差异较小 竞争激烈程度相对较低 7 BACK UP：点状市场与面妆市场的划分 根据城市购买力及消费品零售总额矩阵，筛选出巨型、大型、中型城市 城市分类矩阵 巨型城市 大型城市 中型城市 资料来源：九洲远景分析 （1）：由于东莞城市特性，因此建议从大型城市挪至中型城市 8 BACK UP：点状市场与面状市场的划分 九洲远景将巨型/大型城市定义为点状市场，筛选出9个巨型城市和15个大型城市 点状市场 资料来源：九洲远景分析 巨型城市 上海、北京、广州、深圳、重庆、武汉、天津、成都、苏州9个城市 杭州、温州、西安、宁波、南京、沈阳、青岛、福州、佛山、哈尔滨、郑州、无锡、石家庄、长沙、济南15个城市 巨型城市及大型城市 大型城市 9 BACK UP：点状市场 根据城市群发展特点，九洲远景将中型城市群定义为面状市场，筛选出64个城市 资料来源：九洲远景分析 中型城市群 10 BACK UP：面状市场 目录 页码 区域领先战略 A1.布局策略 A2