4第四章市场比较法.pptxVIP

第四章 市场比较法;;; 市场比较法是将估价对象房地产与在价值时点近期已经发生了交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的实际成交价格进行适当的处理，以此来求取估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。 实质：通过大量已成交的相同或类似房地产的成交价格，来确定估价房地产在公开市场上最可能的成交价。 采用市场比较法测算出的估价对象价值称为比较价值。;类似房地产： —— 与估价对象房地产处于同一供需圈； “同一供需圈”：指类似房地产与估价对象具有替代关系、价格 会相互影响的适当区域范围。 —— 交易类型与估价目的相吻合； —— 成交日期与价值时点相近； —— 实际成交价格为正常成交价格或者可以修正为正 常成交价格； —— 类似房地产与估价对象在用途、结构、区位等方 面相同或相似；;替代原理 在同一市场上，当两种或两种以上可以相互替代的商品（效用或功能相同、相近）的价格一样时，购买者会购买效用或者功能大的商品；当两种或两种以上商品的效用一样时，购买者会购买价格低的商品——房地产市场同样遵循替代原理。 大数法则（大数定律） 在随机现象中，大量重复测量结果的平均值会接近一个确定的数——成交价格可能由于种种原因偏离正常的市场价格，但只要搜集了较多的交易实例，对其成交价格进行适当的处理后所得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值 ;;（1）市场比较法适用的对象 国家标准《房地产估价规范》规定：同类房地产近二年内有较多交易的，应选用比较法。 比较法适用于房地产市场上同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性和替代性的房地产（普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、商铺、标准厂房等）。 不适用对象 经济基础薄弱的边远农村，原因是缺乏必要的市场资料； 如古建筑、纪念堂（馆）、寺庙等，原因是交易实例少。;（2） 市场比较法适用的条件 市场比较法适用的条件是在价值时点近期、同一区域或同一??求范围内存在着较多可替代性、类似房地产的交易实例，这些选取的可比实例为正常交易实例或者经过修正、调整成为正常交易实例。 （3）市场比较法的其他用途 市场比较法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如收益还原法中经营收入及资本化率的求取，成本法中成本费用的求取，房屋空置率的求取，假设开发法中房屋开发经营期的求取等。;;运用市场比较法估价一般按下列七个操作步骤进行： 1. 搜集交易实例； 2. 选取可比实例； 3. 建立比较基础； 4. 进行交易情况修正； 5. 进行市场状况调整； 6. 进行房地产状况调整； 7. 计算比较价值；;（1） 搜集交易实例的途径 1）政府部门； 2）房地产中介机构； 3）房地产交易会； 4）媒介； 另外，估价人员还可以经常前往当地房地产交易市场了解近期房地产交易情况，向房地产交易的双方当事人了解成交实例房地产的价格等信息。 ; 在搜集房地产交易实例前，房地产估价专业人员应先设计好房地产交易实例调查表，以便日后整理、分析。; 房地产交易实例及其内容的真实性、可靠性是房地产估价精度的基本保证。 房地产估价机构应建立房地产交易实例库并随时更新交易实例库，建立交易实例库是从事房地产估价的一项基础性工作。 搜集房地产交易实例时房地产估价专业人员应当按照设计好的“房地产交易实例调查表”（P44表4-1）填写，这样既不会遗漏重要的内容，又能提高工作效率，确保所搜集房地产交易实例内容的统一性和规范性。 ;可比实例房地产与估价对象房地产是类似房地产。 国家标准《房地产估价规范》规定：在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。可比实例的成交日期与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过二年。 选取的可比实例合适与否关系到估价结果的准确性、客观性，可比实例过少，会影响到估价结果的准确性；可比实例过多，会造成估价工作量增大。根据相关性、可比性的要求，可比实例应从交易实例中选取，不得少于三个。 不得虚构可比实例，应对可比实例进行必要的实地查勘。;（1