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静安律德大厦项目可行性分析 项目概况 占地面积：约1400 m2（40*35） 容积率：4.2 总建筑面积：约6000 建筑型态：6F（1F为商业、2-6F办公） 单层面积：1000 m2 租赁价格：2.7元/M2 天 物业管理费：18元/M2 月 车位：500元/月 本项目位于静安区北部板块，武宁南路西侧，武定路南侧，从武宁南路步行静安寺10分钟，地理位置比较优越。本楼现状1F为商铺出租。2-6F办公楼。（2F为夹层办公，净层高2.2米。3-6F为标准净层高3.2米）。目前出租率达到95%（只有两个单位待租），租金报价在2.7元/M2左右。租赁客户以贸易类、咨询类小型公司为主，外资公司比例占到40%左右。 SWOT分析 优势 项目位于静安区距离静安寺1000米左右，地理位置优越。。 项目属于成熟物业，目前出租率95%，经营情况良好。 周边生活机能成熟、完善。 劣势 位于武宁南路沿线，且周边多为居民社区，商办氛围相对较弱 项目量体小，缺乏规模优势。 机会 上海整体商业、办公市场长期看好 曹家渡商圈逐步改造完成，将提成项目所在北静安区域商业聚集度。 风险 曹家渡商业圈办公新增供应潜在威胁 周边市调汇总 办公楼市场 近期销售市场成交情况： 项目名称 板块 销售价格 （元/M2） 智慧广场 曹家渡板块 14000-14500 海森国际大厦 曹家渡板块 15500-16000 悦达国际大厦 曹家渡板块 15000-15500 凯迪克大厦 江宁路板块 18500-19000 财富时代大厦 长寿武宁板块 15500-16000 元茂金豪大厦 长寿武宁板块 14500-15000 宝华大厦 长寿武宁板块 16500-17000 由于本项目位于静安、普陀交界区域，项目受静安静安寺板块、静安曹家渡板块与普陀长寿路武宁板块影响，综合来看，目前曹家渡区域办公楼成交价格在14000-16000元/平方米左右，对本项目参考意义最大。 近期租赁市场 项目名称 板块 租赁价格 （元/M2/天） 物业管理 （元/M2/月） 出租率 智慧广场 曹家渡板块 3.6 20 90% 海森国际大厦 曹家渡板块 3.2 13 85% 开开大厦 曹家渡板块 3 27 90% 环球世界大厦 静安寺板块 3.7 24 80% 静安中华大厦 静安寺板块 4.5 24 80% 长久大厦 长寿武宁板块 1.9 12 85% 沙田大厦 长寿武宁板块 3.2 — 80% 项目周边租赁市场比较活跃，整体出租率达到80%以上。静安寺甲级写字楼租金报价在3.7-5元/平方米左右，平均租金已经达到4元/平方米/天以上。本区域所在板块曹家渡板块甲级写字楼租金3.2-3.6元/平方米/天左右。 本项目目前租金报价在2.7元/平方米/天，参考周边目前报价3.2-3.6元/平方米，未来本项目改造、装修后出租价值将提升10%-15%左右，预期可行性租金在3-3.2元/平方米/天左右。 酒店公寓市场 租赁市场 本案周边酒店公寓租赁市场运作情况良好，在租楼盘约在6个左右，区域范围内1房均价约在2300-3000元/平方米左右，2房均价约在4500元/平方米左右。下文将分别简述君悦静安同济佳苑、静安新阁和蓝朝部落的租赁情况。 君悦静安同济佳苑 地址：康定路1033号（延平路口） 交屋日：2004 出租面： 面积（平方米） 房型（房，厅，卫） 月租金（元/月） 日租金（元/月） 49 1，0，1 3600 2.4 41 1，0，1 3000 2.4 45 1，0，1 3200 2.3 42 1，0，1 2800 2.2 61 1，1，1 3800 2.1 静安新阁在租房源房型较为单一，1房均为41-45平方米，1房1厅均为50 租金单价基本集中在2.2-2.4元/平方米/天。 销售面 面积（平方米） 房型（房，厅，卫） 总价（元/套） 单价（元/平方米） 49 1，0，1 770000 15900 42 1，0，1 690000 16500 45 1，0，1 720000 16000 52 1，1，1 780000 15000 60 1，1，1 1000000 16600 该楼盘销售价格主要分布在15000-16600元/平方米，小房型价格在16000元/平方米，大房型（60平方米）15000-15500元/平方米左右。 从挂牌房型来看，主要集中在50-60平方米1室1厅房型居多，1室户挂牌量偏少，反映出该区域小面积整体出租率较高，收益水平稳定。 静安新阁 地址：江宁路599号（近南京西路） 交屋日：2004 面积（平方米） 房型（房，厅，卫） 月租金（元/月） 日租金（元/月） 50 1，1，1 3500 2.3 50 1，1，1 3600 2.4 100 2，2，1 4500 1.5 100 2，2，