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前 言 本报告基于我公司已提交贵公司的《上实黄岛项目市场研究报告》完成，相关内容不再重复详述，只做简单概括。 一、青岛的经济地位 环渤海经济圈的中心城市 中国东部的重要港口城市 位于山东省城市圈领头羊的位置 二、大青岛战略 青岛政府适时地推出了西海岸经济发展规划 包括黄岛在内的西海岸将会建成一个集中居住、旅游、航运、制造业与一体的第二个青岛市区 通过落户大型产业项目、健全配套设施等多种方式吸引大量新增人口。到二零零二年，西部海岸人口将达到160余万人。 三、黄岛发展过程及定位 1、黄岛GDP的发展 自92年以来，黄岛的GDP上涨迅速 反映了黄岛经历的三个发展阶段 2、人口发展（1989——2003） 2003年人口增长率6.5%，自然增长率仅为千分之5.45，可见黄岛的人口主要以外来人口的增加量为主；这充分说明了其移民城市的特色，人口低龄化是黄岛另一个特点 黄岛未来有深圳移民城市的特性 3、黄岛未来发展及定位 胶州湾西海岸经济发展战略的核心 黄岛将成为青岛市新的重要经济区 4、人口发展趋势预测 对比上海浦东的人口密度，黄岛人口仍有发展空间 影响因素： 大学城、大炼油等项目 5、黄岛房地产市场现状 开发项目区域集中 购买者投资目的性强 价格涨幅大、速度快 物业带内装修 整体市场目前进入调整期 6、黄岛房地产发展趋势 在2008年奥运会的契机下，会有新一轮的市场竞争 产业等项目的上马，使黄岛进入高速发展期 各类型的物业产品纷纷登陆黄岛，加剧竞争 与青岛市区的差距逐渐减小 拆迁改造项目陆续展开 新一轮的投资热潮在2年后产生 一、长江路街道办事处 1、长江路办事处区域状况 该区域规划定位为黄岛的行政商务中心 黄岛城区的发展主要集中在本区域 是黄岛主要的商业区域 囊括了香江路商圈和长江路商圈 商业和住宅房地产开发项目主要集中在本区域 2、人口密度分布 3、长江路街道办事处土地供给 长江路街道办事处目前农村已经基本上被城市替代，行政村的数量只有18个； 未来土地供给主要集中在江山路以西和昆仑山路以东的区域。此区域主要为农村的旧村改造和农田的征用等。 二、香江路片区状况 1、香江路片区是黄岛行政商务中心的 成熟商圈和金融中心 2、香江路的商圈现状 以中低档的大众化消费为主 南北的人气反差较大 人流集中，消费能力较强，已初步形成了一定的商业格局； 整体商业布局比较传统，经营缺乏特色，形态相对老化； 购物空间狭窄，商业观赏性及休闲性较差； 业态分布相对单调，文化餐饮服务类发展不足； 停车位严重不足； 整个商圈向更大规模及更高档次发展有一定的障碍； 项目以西“云海天城”中低档消费市场，非常繁荣。 3、香江路商圈分析结论 香江路属于黄岛的商业中心，片区发展的提升空间较大 周边配套、设施齐全，商业较多，雷同性强，没有亮点项目 整个商业形态落后，不具备改造升级条件 三、项目地块分析 1、项目技术参数 2、四至道路及建筑 道路和交通分析 项目地块南侧是香江路，双向四车道，西连江山路。江山路是连接胶州湾高速公路的主干道。 项目地块东侧是太行山路，双向四车道，南连长途汽车站，北连江山路直达环胶州湾高速公路 驱车5分钟可到达黄岛长途汽车站 驱车10分钟可到达薛家岛轮渡码头 驱车15分钟即可到达环胶州湾高速公路 到达青岛国际机场的距离与青岛市区相同，驱车约45分钟 公交线路分析 3、地块分析结论 周边市政配套成熟，但商业氛围较淡 人流量较大，但是驻足人员很少 周边现有居住小区较多 周边部分工业厂区未来规划为住宅小区 项目地块交通便捷，但没有公交车在地块停靠 现有城市绿化带对项目未来的经营有影响 建议1 建议2 地块南侧的城市绿化用地对本项目的商业气氛营造形成不利的影响。建议发展商向政府相关部门申请把该地快作为项目的组成部分统一考虑，使之与项目自成一体。 四、项目SWOT分析 1、Strength优势分析 S１：区域缺乏高档综合物业项目，项目占据领先空位 S２：邻近临近黄岛商业圈香江路，占尽地利 S３：地块周边居住小区众多，人流集中，消费能力较强 S４：投资客看好黄岛的未来，具有强烈的投资热情，购买力强劲 S５：产权式酒店、公寓具有很强的投资价值 S６：上实、中原强强联合 S１：区域缺乏高档综合物业项目，项目占据领先空位 香江路的市场价值已经迅速提升 香江路商业规模较小、没有特色、传统性强 高档商业物业市场仍属于空白 高档商业物业在该区域还存在较大的提升空间，本项目的建立将会占据领先的空位，从而取得竞争中的领先优势。 S２：邻近临近黄岛商业圈香江路，占尽地利 香江路金融商业密集，辐射整个黄岛开发区。 未来香江路的发展同样不可限量。 本项目是近期香江路沿线开发的唯一大型综合类类