“偷面积”对开发商的几点好处.doc

关于“偷面积”对开发商的几点好处 随着房地产市场的快速发展，建筑设计不断推陈出新，国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986.1）（以下简称《规范》）对建筑面积计算内容不能涵盖新出现的许多新的建筑形式，《规范》中一些不十分严密的规定引发的问题也凸显出来，使得近年来建筑设计中的所谓“偷面积”和“赠送面积”现象愈演愈烈。从送入户花园、挑高露台开始，由此发展到到送内院、挑高卧室、挑高入户花园等，比例也越来越高。 “偷面积”的出现, 是开发商在国家的规定范围内合理设计，既不违背政策，又降低首付的要求，还解决了开发商的销售问题，是市场“逼”出来的一举三得的绝妙解决方法。 2006年6月，国家为了调整市场上商品房的供应结构，出台了后来俗称“国六条”的意见，要求“套型建筑面积90平方米以下房型比例不低于70%”，这一政策被称为“90/70”政策。?并且强调，“从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定”。 为了达到“对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例为20%”这一目的，便产生了“偷面积”的概念，然而很多楼盘的大户型也在“偷面积”。 2008年“5.12”地震后房地产市场相对低迷，不少地方不再以90平方米为界限，开发商原来所遇到的困难如今已基本上不成为困难，为何开发商还要继续“偷面积”呢？ 政府在卖地的时候已经确定了容积率，也就是确定了建筑面积。开发商偷出来的部分，实际是变着法打擦边球多建的部分——说白了，这部分使用面积没有地价成本，偷出来的建筑面积即开发商所谓的灰色空间建筑面积不得计入该地块规划容积率。也就是说，当规划5.0容积率的社区，如果有40%的“灰色空间建筑面积”存在时，那么它的实际的建筑容积率已经达到7.0！这实际上就是开发商变相增加该地块的房屋建筑面积、调高容积率的一种“瞒天过海”的做法。 在销售时，购房人虽然在支付房屋单价上高于周边楼盘，但是因为得到很大面积赠送的灰空间，以一个看似较合理的总价买到了更大的房屋建筑面积。 例如：一套建筑面积本应为100平方米，售价为3500元/平方米，总价为35万元的房屋。通过“偷”面积的方式，变成了产权面积只有80平方米，而实得面积却大于100平方米（未封闭阳台、空中花园等本应折半计算建筑面积，所谓实得面积却全算了建筑面积）房子。其实得面积售价远低于3500元/平方米（因为采用的实得面积比产权面积大，单价自然会比产权面积低一些），通过增加可售部分单价，在备案的买卖合同中成了产权面积只有80平方米，产权面积销售价格略低于4200元/平方米，房屋总价略低于35万的房屋。 但开发商是不可能按产权面积80平方米、单价为3500元/平方米进行出售的，从而变相提高了房价。同时，“偷”出来的20平方米实得面积是不得计入该地块的容积率和向国家交纳有关规费。所以，从这个层面上看，开发商获得更多利润。 开发商偷面积的常用的几种方法： 房屋预售及房屋产权登记时房屋建筑面积的测算，是按照《规范》及各省房管部门、测绘局根据《规范》编发的《房屋面积测算实施细则》。其中《四川省房产测绘实施细则》规定，能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件：“应具有上盖；应有围护物；结构牢固，属永久性的建筑物；层高在2.20m以上(含2.20m)；可作为人们生产或生活的场所”。并根据不同情况，分为计算全部建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围和不计算建筑面积的范围。 开发商“偷”面积，就是想方设法把全部建筑面积的范围设计成计算一半建筑面积的范围或不计算建筑面积的范围，或把计算一半建筑面积的范围设计成不计算建筑面积的范围的行为。开发商“偷”面积一般有以下几种方法： 　1、利用入户花园、大阳台、空中花园： 　《规范》规定：“未封闭的阳台、入户花园、空中花园等，不论其是否有柱，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算”。按此标准，未封闭的阳台和入户花园、空中花园都是计算一半的建筑面积计入产权面积的。为了尽最大限度“偷取面积”，有不少开发商开始把做大阳台和入户花园、空中花园作为卖点。 对于入户花园，小的入户花园原本是室内玄关的却开放式处理，大的入户花园销售代表说并非把它做成入户花园，而是可改成书房、厨房（原来的厨房可改作卧室）等。 对于阳台，销售代表说这个阳台可以改作一个书房。部分开发商的销售模型中，俨然就是一个卧室。其实，发展商在报建过程中，设计为阳台，然后再搭建一个受力梁。当通过验收后，开发商再搭建楼板，这个卧室由此而来。或设6米层高的错阳台不计算面积。 对于空中花园，开发商却把本属于一个房间定义为空中花园，以往标准的套三居所为例，有些墙面被故意预留出来不再封闭，为的是将本来算做