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吉房 中国 -----房地产基础知识 一：基本概念 房地产：指土地、建筑物及其地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 房地产市场分类： 一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）； 二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）； 三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）。 房产分类： 按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。 按性质分：住宅地产、商业地产、旅游地产、工业地产、墓地等等 按层数分：低层住宅：建筑层数1-3层的住宅；多层住宅：建筑层数4-6层的住宅；小高层住宅：建筑层数7 -18层的住宅；高层住宅：建筑层数18层以上的住宅。 产权：指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占土地使用权。 房产证与土地证： 通常说的产权证，是指国家建设部监制的中华人民共和国房屋所有权证。 土地证的办理是在房产证领取之后，凭领取的房产证和缴纳的契税凭证以及本人的身份证到国土局办理。土地证说明了土地性质和土地使用年限。 有些地方实行房产证和土地证合一，这是好的办法，但目前全国的多数地方仍然分开，二证合一是地方性的政策。 土地使用年限：根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条列》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： 居住用地（住宅）70年 工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合用地50年 商业（商铺、写字楼、公寓）、旅游、娱乐用地40年 耕地30年 商业地产定义：顾名思义，作为商业用途的地产，通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。 商业地产运营模式： 第一种是只租不售，这一类通常把 物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源。 第二种是出售，是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。 第三种是租售结合，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。 商业地产划分： 1、住宅底商:主要的客户对象是住宅社区里面的居民,在功能设定上要结合小区业主的消费档次、 消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。缺点是缺乏统一有效的管理。 2、专业性市场：市场针对性强，招商难度大，风险大的同时爆发力也强。如海宁皮革城、常熟服装城、义乌小商品城、红星美凯龙等。 3、综合性市场：集吃喝玩乐购于一体的shoppingmall，抗风险能力较强。典型的有万达广场、永旺梦乐城、八佰伴、金鹰等。 一般买房流程：看房选房、交定金（2万元）、签合同（付首付或全款）、竣工、验收、交房（交房后即可装修入住）、办理房产证（交契税和维修基金）、办理土地证 关于住宅首付款比例：2016年2月4日下午，江苏省市场利率定价自律机制就商业性个人住房贷款最低首付比例调整相关事宜召开核心成员工作会议，并形成一致意见。经表决，全省30家核心成员均同意如下最低首付款比例要求： 关于商铺和公寓首付款比例：统一为50%首付 二、专业术语 现房：指开发商已办妥房地产权证（大产权、独立产权）的商品房。 期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产权、独立产权）为止的期间。 定金的规定：定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。 如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。 订金：订金与定金之间的区别：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者 五证两书：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 开间：开间是指相邻两个横墙的定位轴线间的距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.