《凯悦新城营销方案》.pptVIP

凯悦新城营销方案;一、背景介绍 凯悦新城位于一环路南一段，成都著名娱乐圈红瓦寺对面，与川大、川音两所高校腹背相邻，致力于打造“吧”文化基地。开盘时间为200年4月。;二、经济政治环境分析;（二）、房地产行业经济政治环境分析 今年以来，国家对房地产的宏观调控措施：暂停批地、严格控制贷款、控制水泥、钢材等的投资。目前调控效果不显著，房价仍持续上涨。国家调控手段有可能从温和向严厉转变。 ;（三）、成都市商业房产状况 商业地产市场供应汹涌澎湃，但市场消化能力却不容乐观。四川中原物业顾问公司提供的统计数据显示，2003年1月至8月成都开盘的商业项目总体累计销售率达78%，而2004年同期新开盘的商业项目总体累计销售率只有46%，市场面临的境况异常严峻。 　　 ;（四）、凯悦局部市场环境分析 周边有川大庞大的消费市场、完善的娱乐配套设施。 周边有竞争对手培根走廊 随着市中心的扩大及城市整顿、旧城拆迁工作的深入，一环路附近地价上涨;三、凯悦新城功能定位分析; 3、开发商为利达集团·亿发房产 ，有高素质的人才队伍，雄厚的实力。较高的品牌知名度能吸引来大量的投资者。 ;（二）、劣势 A、川大南门外商业休闲已经发展完善 近两年川大南门外商业休闲业发展迅速， 餐饮娱乐配备合理，档次都较高。凯悦 周边饮食档次偏低，与周边较高档次的 休闲搭配不合理。 ;B、背面曾有殡仪馆，与中国人“风水”心 理相悖 、对于购买者心理有潜移默化 的影响。 C、周边商服繁华程度相对较低，周围新开 发楼盘好望角商气不旺 ，无法吸引更 大量的人气，从而也影响了凯悦。;（三）、机遇 1、成都被评为“中国十大最有经济活力城市”之一经济发展势头强劲，充满活力 2、近期市政府对一环路沿线进行道路改造，使一环路沿线交通环境有大幅度改善;（四）、威胁 国家宏观经济政策：近期央行升息，导致购买者购买成本增加。且央行有肯能还会继续升息，对于按揭购买来说，增加了长期购买的负担。国家严格控??土地的审批和交易，对房地产上游产业的严格限制。;（四）、凯悦新城标客户群分析;（2）、投资保值功能;针对凯月新城的目标客户群定位;2、以投资为目的的消费者群体 A、具备投资意向的团体或组织，如寻求资金保值增值的各类基金组织；拟拓展投资范围，增加投资种类的各类企业团体； B、具备相当经济实力及投资意向的个体经营者。 ;二、其他潜在需求群体 A、拟向成都地区拓展业务或尝试投资的外省市餐饮、娱乐、服饰类企业； B、拟在成都寻求发展的外地个体投资者。 三、经调查分析而被排除的消费者群体 无相应经济能力的中低收入群体 ;凯悦新城总体营销策划设计方案;本案的各项操作策略;凯月新城的促销策略;（2）、广告策略 报纸（发行量大）：商报、华西都市报，以及其它各种商业报刊。 杂志：选择房地产相关专业杂志——居周刊 网络：成都搜房网、房产114 电视：经济生活频道 广播：交通台，广告投放时间段为晚上;（3）、人员促销策略 制作vcd等各种宣传资料 重点客户上门推销 发展佣金商与销售代理商 电话推销 软广告 ;（4）、凯悦新城销售策略 1、根据购买量和付款方式，决定对价格的优惠尺度 2、销售方式的选择：一次性付款 、分期付款 、银行按揭 、先租后售 ;（5）、售楼书制作注意事项 强调突出区位优势：一环路、川大周边 制作较为详细表格，反映凯悦周边商业地产租金变化、投资收益、人群消费结构、消费数量等的情况; 谢谢