西安东门里项目整体定位报告35P.pptVIP

SWOT分析 优势： 地铁项目，6号线直接接入负1层。 东大街东门里区位，东大街商业东门户和龙头 仿古型商业建筑体，与顺城巷改造相结合，易形成特色化旅游休闲商业 超大体量，易形成规模，并与庙街形成东大街五大商业核心主脉。 劣势： 项目所在区位人流量和商业氛围明显较差，需要引流客源 目前项目-1-3层为商场，4-6层为宾馆不能最大限度发挥项目优势，需要重新定位 威胁： 庙街——东岳庙广场复合型商业与本项目产生直面竞争，本案必须与其定位互补、或者特色化。 机会： 目前顺城巷、东大街改造和皇城复兴计划的推进，有助于项目文化特色彰显、区位商业价值彰显和商旅客户引流。 -1-3层商场、4-6层宾馆商业定位需要优化，体现商业价值最大化。 黄色为甲方购买面积，紫色为返迁面积 层数 2#号楼（西侧） 3#号楼（靠近城门） -2F停车场 4922 5746 -1F百货超市 4922 5701 1F百货超市 4924 5646 2F 5039 5760 3F特色餐饮 4316 4942 4F酒店/写字楼 3333 3266 5F酒店/写字楼 3159 3087 6F酒店/写字楼 3159 2212（ 设备机房赠送面积） 7F酒店/写字楼 780 （设备机房赠送面积） 0 合计 甲方购买面积合计：54626 返迁面积为：13296 商场结构面积 -1F至6F 层商业 保守销售测算 层数 业态 面积（㎡） 保守售价（元） 小计（亿元） -1F 超市 10623 35000 3.718 1F 百货 5646 50000 2.823 2F 精品购物 5760 30000 1.728 3F 特色餐饮 9258 22000 2.037 4F 酒店/写字楼 12671 16000 2.027 5F 酒店/写字楼 6F 酒店/写字楼 合计 / 43958 / 12.333 经济测算 项目总销售保守预计收益为：12.333亿元 THANKS * 背景分析 【西安商业规划目标】 根据西安市商业网点发展规划（2004—2020）指出—— 到2020年，把西安基本建成布局科学，业态优化，结构合理，功能晚上，竞争有序的西部商贸中心，具体包括以下六个方面： 集购物消费、休闲娱乐、观光旅游、商务盛会于一体， 在西部地区有重要影响的商品交易博览中心；以现代流通组织形式为主的物流配送、连锁经营、专业市场、仓储商场、配送中心、批发企业等多种经营形态并存的西部现在物流中心；具有吸引力强，辐射面宽，影响力大，面相中西部和全国难治西亚市场的果业、建材、汽车、电子、机电、日用品等商品集散贸易中心；以电子商务为代表，以现代信息技术为支撑，集有幸市场和无形市场相结合的现代商业信息传播中心；以建立市场化，外向型商贸人才培养机制为目标，以置业经理人培训、认证、评比、储备、推介为核心的西部商务人才培养中心；以诚信服务、礼貌待客、文明经商为支撑的古城商业文化中心。 背景分析 　　在西安旧城改造的宏大计划中，有一个西安“皇城复兴计划”。位于西安老城区的市政府行政机构将向北郊方向迁移，建成新城区，而旧城区则成为旅游观光区。在2005年2月的西安市人代会上，时任西安市市长的孙清云在《政府工作报告》中强调：“西安将启动‘皇城复兴计划’……这将是考验政府能力的系统工程。” 同时，西安市委也首次以白皮书形式对外发布《西安实现国际化、人文化、市场化、生态化战略目标》，重点着墨“皇城复兴”。 【皇城复兴计划】 　　 　 　　 　　 　　 里程 2003年12月，凸显大唐和佛教文化主题的大雁塔北广场开放； 2004年，顺城巷改造正式拉开大幕；　 2004年12月，残缺多年的西安古城墙实现完整连接； 2005年4月，第一个全方位展示盛唐风貌的大型皇家园林式文化主题公园——大唐芙蓉园开园（大唐芙蓉园的开园，标志着西安市“皇城复兴”计划正式启动）； 2005年5月，以城墙为背景，集绿地、休闲娱乐为一体的城市景观园林环城西苑开苑； 2005年12月，昔日陈旧狭窄的西大街改造成宽敞明亮、具有古城特色的文化街区； 2006年6月，总面积44万多平方米的唐长安城墙遗址公园开园； 2008年7月1日，西安曲江三大遗址公园（曲江池、唐城墙、唐大慈恩寺）盛大开园； 2009年9月28日，大唐不夜城盛大开城； 2010年4月7日，国内首座由民间资本投资建设的遗址类博物馆—大唐西市博物馆正式对外开放； 2010年5月1日，曲江寒窑遗址公园开园，为曲江新区六大遗址公园之一，国内首个以爱情为主题的全景体验式遗址公园； 201