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土地收购价格及其评估 主讲人： 朱道林 精选 土地收购储备制度 土地收购 土地整理 土地储备 土地银行 概念的理论界定 概念的实际要求：通过概念界定，明确业务范围 土地储备与土地银行应该是两个概念 精选 土地收购储备的性质 谁进行土地收购储备 政府 一般经济主体 土地收购储备的性质 政府行为，具有一定的强制性，主要满足公共目的 企业行为，以赢利为目的 土地收购储备机构的性质与体制 政府事业单位，或具有政府职能的机构 政府独资的企业单位 社会上一般的经济主体能否进行土地收购储备 精选 目标与功能 土地收购储备的目标 垄断土地出让一级市场 控制土地供给，宏观调控土地市场 “一个池子储水，一个笼头放水” 促进城市土地合理利用 土地收购储备的经济功能 ？ 增加政府财政收入 防止土地收益流失 公共管理目的与经济目的的协调问题 精选 范围 土地收购储备的范围 收回国有土地使用权 为公共利益需要使用的土地 为实施城市规划需进行的旧城改造 使用期限届满的土地 单位灭失、公铁路报废等无人使用的土地 没收的违法用地 优先购买国有土地使用权 征用农村集体土地 是否所有出让的土地都必须要经过收购储备 精选 收购方式 土地收购的方式 征用 收回 收购 置换 土地整理：拆迁，改造 土地出让：收购土地卖出 精选 实践中的误区 土地收购储备的目标到底是什么 是宏观调控市场，还是政府积累资金 土地收购储备中心的性质如何定位 土地收购储备中心是否是唯一的收、储、让主体 土地收储中心与政府土地管理部门是什么关系 是否必须所有的土地都必须先收储再出让 土地收储资金压力巨大如何实现控制供给 只有当出现买地人时再收储是否合理，是否必要 土地收购储备与经营城市的关系 经营城市是追求公共目的，还是追求政府收益 精选 实践中收购价格的确定方法 实践中不管采用哪种收购方式，收购过程中的经济关系均具有补偿性质（收回方式除外），即土地收购价格都是以一定的补偿费为基础确定的，同时考虑土地使用权性质的不同有所差异。具体确定土地收购价格的方法有以下几种： 按规定的补偿费标准确定 评估机构评估确定 收购双方议定 直接比照基准地价确定 精选 存在的主要问题 土地收购价格内涵的界定与土地收购储备的性质、形式及收购过程中的产权交易关系是相对应的，性质不同、形式不同、产权构成不一样，其价格内涵也就不一样。目前各地土地收购储备机构在实际操作过程中，对土地收购价格中所应包含的具体内容，不同收购对象、不同收购方式应如何合理地确定收购价格，在认识上存在着很大的差异，因此在操作中也就存在着诸多困难 土地收购价格内涵及其性质定位存在着理论上的混淆 土地收购价格确定缺乏科学的标准和方法 过分强调土地收购的强制性造成对土地产权的侵害 土地增值如何分配存在着矛盾 土地收购价格与企业的安置补偿费相混淆 精选 土地收购的产权经济关系 卖地方 （被收购方） 收购方式 买地方 （收购土地方） 产权经济关系 集体组织（所有权）农民（使用权） 征用 土地收购 储备机构 属于代行政府行为，典型的补偿性经济关系 有违法用地等瑕疵用地行为的土地使用者 收回 属于代行政府行为，无偿 划拨土地使用者 出让土地使用者 收购 参考划拨土地使用权权益补偿 参考余期出让土地使用权价格补偿 原土地使用者 置换 产权关系对换，经济关系对等 精选 土地收购价格内涵 确定收购价格应遵循的原则 土地收购的性质决定了收购价格的性质 强制型、半强制型、补偿型、市场型 价格构成应以产权构成为基础 市场公平与公共利益原则兼顾 土地收购价格的特征 属于不完全产权价格 具有补偿性，但应只是对土地的补偿 通常是原用途下的价格 土地收购价格是指被收购土地在原用途和利用方式下，于收购基准日的一定产权条件下的补偿价格 精选 收购方式 收购类型 收购对象 产权 关系 收购情况描述 土地收购价格内涵 征用 补偿型 集体所有土地 集体土地所有权及使用权 征用集体土地 收购价格就是征地费用，按照《土地管理法》及有关规定的征地补偿项目、标准计算 无偿收回 强制型 无主土地、因单位撤消等停止使用的土地、废弃建设用地、出让年期届满未申请续期或申请续期未获批准的土地、违法用地等 被收购方失去合法的土地权利 政府无偿收回土地 无偿 有偿收回 补偿型 净地 划拨土地使用权 有偿收回净地 在净地条件下，于收购基准日的划拨土地使用权补偿价格 土地及地上建筑物 有偿收回待拆迁的市区土地 在原用途和利用方式条件下，于收购基准日的划拨土地使用权及地上建筑物补偿价格 企业整体搬迁的土地 有偿收回企业搬迁用地 在原用途和利用方式条件下，于收购基准日的划拨土地使用权及地上建筑物补偿价格 精选 收购方式 收购类型 收购对象 产权 关系 收购情况 描述 土地收购价格内涵 有偿收回