《买卖不破租赁》专题法律讲座.docVIP

“买卖不破租赁”专题法律讲座 “买卖不破租赁”是一个古老的话题。它既是一个很专业化的术语，又与社会经济生活密切联系。尤其对于移动通信建维部门来说，是一个必须透彻了解、掌握，并正确运用、实施的基本规则。根据省公司建维部、法律安保部的培训计划，今天在这里举行“买卖不破租赁”的专题法律讲座。 一、“买卖不破租赁”的涵义及其演变过程。 买卖不破租赁系一习惯说法，其基本含义是：房屋所有权的变化，不影响已经发生的租赁关系和承租人的合同权利。即房屋租赁关系存续期间，出租人转让房屋所有权的，受让人代替出租人取得原租赁关系所产生的权利义务，承租人的权利义务不受影响。最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条中规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”该规定即较准确的界定了买卖不破租赁的含义。 ? 买卖不破租赁原则的确立经历了一个漫长的过程。自罗马法以来，基于债权的相对性和物权的绝对性、优先性，租赁权不能对抗第三人，承租人只能基于租赁关系向出租人主张权利，这就是所谓的“买卖击破租赁”原则。社会生活的实践表明，土地、房屋等不动产租赁物所有权发生变动时，租赁合同即告解除，对承租人不利。因租赁物所有人基于物权的绝对性，可以自由处分租赁物，全然不会考虑承租人的利益；承租人则完全处于被动，致使租赁关系极不稳定，承租人的利益得不到保护。随着社会经济的发展，民法经历了一个从重权属到重利用的过程，从而引发原来的看重租赁物所有人的所有权，轻视承租人的使用权、收益权的观点也有所改变。租赁权开始被赋予了可以对抗第三人的效力。从而确立了“买卖不破租赁”原则。同时，近现代民法也开始把对弱势群体的权利的保护作为重要的价值取向。这是因为在不动产租赁中，无论租赁的目的是为了居住，还是为了经营，均因租赁方本身不享有相应的不动产，相对于出租方而言，其在经济上往往处于劣势地位，衡量两者利益，法律当然倾向于保护承租人的生存权。对此，王泽鉴先生曾有精辟的论述：“居住为人生之基本需要，物价高昂，购买不易，承租人多属经济上之弱者，使有特别保护之必要。” 二、我国关于“买卖不破租赁”的立法规定及司法解释。 1、《合同法》的具体规定。 第二百二十九条　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 2、最高院相关司法解释。 （1）最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（修改稿）（一九九０年十二月五日） １３２．出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。（原１１８条）? ? １３３．按份共有人与承租人分别主张优先购买权的，按份共有人优先。属于一个整体的房屋原共有人与承租人分别主张优先购买权的，原共有人优先。? ? １３４．享有优先购买权的人知道房屋所有人将房屋卖给他人，买卖关系形成之日起超过三个月起诉，或者超过六个月才知道并起诉的，其优先购买权不予保护。? ? １３５．承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。? ? 私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。? ? 未定租期，出租人要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。（原１１９条） （2）最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定(法释[2004]16号) 第十四条　人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。? 　优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。? ? ? 第十五条　法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。? ? 申请执行人、被执行人可以参加竞买。? ? 第十六条　拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。 （3）最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）　? 第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：? （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；? （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。? ? 第二十一条　出租人出卖租赁