水木天成营销推广方案10118发送.docVIP

水木天成营销策划方案 2007年10月 目 录 第一部分 市场研析 第二部分 项目定位 第三部分 规划建议 第四部分 营销推广 第一部分 市场研析 一、宁乡房地产发展现状 2007年是宁乡县贯彻落实省、市加快新型工业化进程的起步之年，也是宁乡实施“十强更进位，百强更逼近”发展战略奋力赶超的关键之年。2007年是房产新政颁布较多的一年，央行几次加息，第二套购房首付的提高等，促使宁乡房地产业发展进入新阶段的一年。纵观市场，2007年商品房供应呈现新城区、老城区同步发展的局面，在城市新区，众多的外来开发商重兵集结，大盘涌现；而在城市中心区，经过漫长的拆迁期之后，众多项目崭露头角，抢占市区高地。 二、经济增长加速带来房地产业快速发展 1、国民生产总值产生的影响 经济继续在新一轮增长周期的高平台上运行。据市局核算，2006年宁乡地区生产总值达169.3亿元，增长15.1%，今年一季度为41.32亿，增长14.5%，上半年GDP增速达到15.6%，增幅虽与上年下降0.2个百分点，但比1980-2005年年均增速（10.3%）高5.3个百分点，比“十五”期间年均增速（11.8%，按经普数据调整后增速）高3.8个百分点。证明宁乡经济在高速发展。 2、“十一五”规划目标的影响 宁乡到2010年将实现地区生产总值增长13％，达到270亿元；财政总收入增长16％，实现翻番，其中地方财政增长18%；全社会固定资产投资增长15%，5年累计完成700亿元；社会消费品零售总额增长14％，达到98亿元；城市居民人均可支配收入年均增长9%，2010年达到14650元。到2010年力争实现城市人均居住面积达35平方米。坚持旧城改造与新区开发并举，实施“北拓东扩南连中改”工程。增加市场对房屋的需求量，进一步推动宁乡房产业的迅速发展。 3、房地产业投资的影响 宁乡房地产经过2004－2006年三年的调整以及政府宏观调控的影响，宁乡房地产发展迅速，今年上半年的投资量几乎接近去年一年的投资量。 三、2007年上半年宁乡房地产发展状况 根据宁乡2007年上半年住宅施工面积、新开工面积、竣工面积情况，可见，宁乡房屋建设量增加较快，后期竞争将越发剧烈。 上半年房屋投放量迅速增加的同时，房屋销售量增长也较快，整个市场呈现供需两旺的局面。 四、宁乡房地产的发展总述 2006年的宁乡楼市应该定位于良性发展的楼市。2007年在现有基础上将有更大改观。 时代的变迁使房地产步入良性发展的轨道； 城市品位的提升促进了房地产品质提升； 超常规，跨越式发展，政府的决策导致宁乡整体市场推进； 投资环境的不断进步，确保了产业市场的良性发展； 政策和规范使市场理性，客户的综合素质提高促使市场理性化，城市扩容促进市场更具理性； 市场的理性化使开发商更加注重品质； “筑巢引凤”确保房产市场的进一步发展。? 五、宁乡房地产价格发展趋势 ▲宁乡经济近五年来保持着良好的发展态势，促使房价上升。 ▲从近年宁乡房产销售价位趋势情况看，不大可能出现价格回落。 ▲?从商品房空置情况来看，也不太可能出现价格回落。 ▲政府正确引导，合理调控为稳定宁乡房价提供了重要保证。 ▲开发成本的直接抬升导致商品房无降价空间。 ▲楼盘品质的不断攀升，决定了房价有一定的上扬空间。?▲居民住房需求十分强劲，也是推动房价上扬的一大原因。? 综上所述，2007年宁乡商品房建设将稳步发展，宁乡房价将继续有一定幅度的上升。 六、楼盘个案分析 楼盘名称 总体规划 主力户型 近期均价 物业地址 销售情况 水晶郦城 一期推出6栋 143-150 ㎡四房两厅 2300 宁乡县花明北路 一期推售房源销售70%以上 山水华庭 （多层） 占地130亩， 建筑面积15万㎡ 122－143㎡ 三房二厅 四房两厅 1950（电梯房） 宁乡玉潭镇宁乡大道、一环路口 销售80％以上，剩余多为单间，复式，及部分大四房 滨江·新外滩 （高层） 占地55亩， 建筑面积1.2万㎡ 132－202㎡ 三房二厅 1900 东沩南路老粮食局旁 2007年1月20日开盘销售20％以上 玉龙国际花园（小高层、高层） 占地320亩，建筑面积33.8万㎡ 92—218㎡ 三房二厅 四房二厅 中心花园 1900，其他1700-1800 宁乡玉潭镇宁乡大道 一期销售80%，大户型销售不是很乐观 御景·云天 （小高层） 占地6亩，建筑面积18500㎡ 95—175㎡ 三房二厅 1850 宁乡县花明路地税广场旁 销售90％以上 世纪阳光 （高层） 总占地40000㎡，一期20000㎡ 建筑面积82808㎡ 96—172㎡ 三房二厅 四房二厅 1700-1850 宁乡县玉潭镇一环北路112号 2006年10月开盘，销售达40％以上 御景