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PAGE PAGE 1 浅析我国农村宅基地使用权制度 　　[摘要]农村宅基地使用权作为一种财产，在法律地位上应与城市土地使用权相平等，这就意味着农村宅基地使用权必须脱掉色彩浓重的行政外衣而恢复其用益物权的私权本质。限制宅基地的流转，只会导致农村宅基地使用价值和交换价值不能完全实现，离开了使用权能、收益权能和处分权能的充分实现，农村宅基地使用权的物权效能必将大打折扣。随着我国经济的发展，现行的宅基地使用权流转制度已不合适宜，建议我国建立有偿、有期限制度，完善宅基地使用权登记制度，逐步放宽宅基地使用权的流转。 　　[关键词]农村宅基地；使用权；流转 　　中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-0278（2013）03-097-01 　　我国的农村宅基地使用权制度，是党和政府为保障广大农民生存权利所实施的一项永久性安居工程。宅基地使用权是物权法律体系中直接涉及农民权益的核心问题之一。随着我国农村经济的发展和城镇化步伐的加快，农村房屋交易日益频繁，出现了农村宅基地使用权流转现象，最为突出的是在城郊农村出现众多的“小产权房”。为此，有必要对我国宅基地使用权流转制度进行系统的研究，以促进我国宅基地使用权流转制度的创新和完善。 　　一、我国农村宅基地使用权制度 　　从我国的现行法律规定分析，我国对农村宅基地使用权采取的是有限制流转的做法，并且严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转。宅基地使用权可以在本集体经济组织成员内部流转，但要遵循我国现行法律中“地随房走”的一贯做法，宅基地使用权不能单独流转，流转方式包括出售、出租、继承、赠与、遗赠等。由于我国法律规定宅基地使用权不能用于抵押，在宅基地上建造的房屋也应不能用于抵押，因为此种情况下，由于存在宅基地不得抵押的法律规定而使房屋的抵押权人不能实现房屋的抵押权。宅基地使用权能否在不同集体经济组织成员之间流转，我国法律没有明确规定，但基于宅基地使用权的取得具有成员权的特性，应该是不允许的。 　　二、我国现行农村宅基地使用权流转制度存在的问题 　　（一）现行农村宅基地使用权流转受到了严格的限制 　　现行立法将宅基地严格地用于保障农民的居住权利，制约了广大农民在市场经济条件下，利用自身有限的财产资本，与城镇居民平等参与市场竞争共同发展的权利，忽视了农村宅基地使用权的用益物权性。 　　（二）现行宅基地使用权流转制度并不能长期承担社会保障 　　国家限制农村宅基地使用权的流转固然有利于加强农村的住房保障，但在市场经济条件，基于市场经济的开放性和流通性，农村土地对农民的基础性作用大大削弱。一方面，随着城市化进程的加快，农民大量涌入城市，严格限制宅基地使用权的流转，虽然能够保证“居者有其屋”，但将农民紧紧束缚在农村之中，直接影响农民身份转换，无疑会使我国的城乡二元结构继续下去，无法真正解放农村生产力，不利于农村经济的发展。另一方面，随着我国经济的快速发展，农村社会保障体系应该随着工业反哺农业的推进逐渐完善起来，而不再只依靠土地来提供社会保障。 　　（三）现行宅基地使用权流转制度造成“隐形市场”的存在 　　随着我国部分农民的率先富裕起来，发达地区城中村部分富裕农民已经基本摆脱社会保障制度的束缚，他们在保障自身基本居住条件后，有能力在空余的土地上建造房屋对外出售，形成了一定的宅基地隐形市场。“隐形市场”的存在增加了当事人的交易成本和风险，不利于交易双方合法权益的保护。 　　三、完善我国宅基地使用权流转制度的建议 　　（一）宅基地使用权应当采取登记生效原则 　　虽然现行立法规定农村宅基地使用权以及其上房屋所有权的取得，采用的是登记对抗主义而非登记生效主义原则。但是，为了强化权利取得的确认方式，满足土地管理的客观要求，充分发挥物权登记公示、公信的效力，维护交易安全，农村宅基地使用权以及其上房屋所有权的取得应当采取登记生效的原则，必须进行物权登记。将登记作为不动产物权设立、变更、转让、消灭的生效要件。不论是农户依申请审批程序取得的农村宅基地使用权，还是农村村民、城镇居民、法人及其他组织，依买卖、继承、赠与等方式取得的农村宅基地使用权，均应当以物权登记作为权利取得的生效要件。 　　（二）建立宅基地使用权有偿、有期限制度 　　我国现行的农村宅基地使用权制度实行的是无偿、无期限制度。但随着市场经济的发展和人民生活水平的提高，无偿、无期限使用制度日益暴露出弊端。如果再贯彻无偿、无期限制度势必影响宅基地资源的合理分配，造成宅基地资源的紧张，进而占用耕地。所以？，应建立宅基地有偿、有期限使用制度。参照城市国有土地有偿使用制度，实行宅基地有偿使用制度。对农村居民取得宅基地象征性的收取费用，对宅基地的闲置和浪费，收取较高费用。另外，他物权的存在都是有期限的。参照城市住宅用地使用权期限为70年的规定，宅基地使