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—个房产中介眼里的北京楼市 “我为什么当中介？最初的考虑是将来自己买房方便啊。”28岁的刘 琳琳供职于北京一家知名的房地产中介公司。 说话的当下，是3月22 B,北京“3?17”楼市调控政策出台后的第5 天。 今年己经是刘琳琳大学毕业后来北京工作生活的第7年，她在房产中 介这行也干了快5年，可依然还没有买房。 ?17?樟盏拿蜗耄?是在北京买一套属于自己的房子，40平方米足够。然 而5年前她跳槽做房产中介的时候，社保却一不留神断掉了，一切都要重 新来过。也正是从那一年起，北京的房价开始一路飞涨。 就在此后一周的周末，影响楼市的数个政府部门接连发布重大调控政 策一3月24日，央行的新政进一步收紧了对离婚人士的贷款政策；3月26 日，北京市教委发布的随机摇号入学和普通学校与优质学校合并或集团化 办学的教改方案，也让学区房的特殊地位开始松动。 北京学区新政对于刘琳琳那些负责学区房买卖的同事应该是个坏消 息，但他们仍坚持认为，学区房的价格没那么快就变化，因为“教改需要 时间，但很多客户的孩子是今年、明年就要上学的。而且幼升小今年 具体怎么操作还不确定”。 此消彼长，教育资源整合如果引起传统意义上学区房的价格下降，不 排除那些普通学区的房价日后会因此上升。 面对新政，刘琳琳的心情是矛盾的。这些调控政策，既给了她作为无 房者一些买房的新希架，但身为一个房产中介，新政接下来也极有可能会 让火热的楼市降温，从而直接影响到她未来的收入。 一个在北京做了快5年的房产中介自己却还没买房一每每有客户得知 刘琳琳的经丿力，都会替她唏嘘，然而这个话题最终又往往会引向一种“群 像式”的叹息：外来者想要在这个城市真正落脚是如此艰难。 7年前，在老家黑龙江省的一所二本学校读完本科后，刘琳琳选择来 北京闯荡。头两年，她先是找了份IT公司的文职工作，“每天整理各种资 料，经常加班”。 2013年年初，因为租房的房东着急卖房，忙于四处找房子的刘琳琳发 现，自己刚看中一个房子，还没来得及谈具体租金，对方就回复她说“房 子已经被卖掉了”。一位中介告诉她，这是因为市场要有新变化。 当年2月20日，国务院出台了楼市调控“新国五条”，随后北京市规 定二手房交易中要按差价的20%税率征收个人所得税。 这段经历让刘琳琳意识到，做房产屮介可以更早听到市场的风声，对 自己将来在北京买房应该有帮助，另外她打听了一下，房屋中介的“薪水 也还可以”。于是她很快从原公司辞了职，经过简单的面试，成了房产中 介行业的一员。 事实证明2013年的“新国五条”调控以失败告终，个税的提升将楼 市的热度，从二手房市场传导至一手房市场，连带效应使然，市场对楼市 的预期一路看涨。 可以说，刘琳琳以一个“中介+潜在购房者”身份，跳进楼市的那个 时点，恰好也是围绕中国一二线城市住宅市场出现的这一拨持续近5年的 疯涨行情的起点。 所以，身为一个中介，刘琳琳一入行就算是赶上了好光景。 入职不过3个多月，她就顺利地完成了自己的第一单生意，尽管那个 时候她口己还不太会向客户介绍房子，业务流程也很不熟练，计算税费时 常会出现错误。在店长的协助下，这一单完成得有惊无险，她也因此顺利 转正。 和同事相比，刘琳琳觉得自己并不是最具推销技巧的。她认识的一位 负责学区房的同事，会在带领客户看房前把所有待看的房屋资料打印出 来，规划出最节省时间的看房路径，“以节省客户的宝贵时间”。 “中产是最不容易的。”刘琳琳的这位中介同事说，他还会随身携带 该学区的学校分布地图、入学政策说明，以及学校排名榜单给客户作参考。 今年刘琳琳在公司内的级別，已经有资格申请店长，但她认为自己的 性格或者说能力还不够做一个店长。刘琳琳觉得，她至今也没能练就“见 什么人说什么话”的技能。在和客户打电话时，她会尽力表现出不同于平 时的热情和活络。 “姐，我是之前给你带过客户的小刘啊，今天客户说起一个户型，我 一下想起来说业主不就是那位挺瘦挺有气质的女士嘛……”她在电话里与 很久之前见过一次的卖家套近乎，希望可获得介入交易的机会。 放下电话，刘琳琳告诉《第一财经周刊》，每当服务于卖房者，她会 给出上一套房屋的成交价格作为参考，但卖家们在心理上总希望自己这套 房子的售价“要比上一套同户型成交单价贵”，几乎所有的卖家都会对她说同一句话：“你说的那已经是上一套的价格了。” “即便卖家很着急出手，也不会把价格定得低于上一套的成交价。” 刘琳琳没少见过这样的情况一有时候，会有好几个买方的中介跑来找这位 卖家打听价格，这种局面通常会更加助长卖家加价的底气，但是他并不知 道这些中介所代表的买家其实都是同一个，对方只是想通过不同的中介来 刺探讲价的空间。 从内心深处，自己也还没房的刘琳琳在搓合交易时会有些偏向于买 方。 她所在门店负责的片区，地处北京的北五环，这里以中档价位的住