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第三章 物业管理的基本制度 第一节 业主大会制度 第二节 管理规约制度 第三节 前期物业管理招投标制度 第四节 物业承接查验制度 第五节 物业服务企业资质管理制度 第六节 物业服务人员执业资格制度 第七节 住宅专项维修资金制度 第一节 业主大会制度 一、业主 二、业主大会 三、业主委员会 四、限制性规定 第一节 业主大会制度 理解《条例》中确立业主大会制度 1. 《条例》确立的业主大会制度业主大会决策、业主委员会执行的制度 2. 一般事项在业主大会授权范围内作出决定 3 .重大事项由业主大会作出 第一节 业主大会制度 一、业主 （一）业主的概念 1. 房屋的所有权人为业主 2. 具备业主身份的三种情况 一是房屋所有权证书持有人； 二是房屋共有权证书持有人； 三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。 第一节 业主大会制度 （二）业主的权利（熟悉 要点1 ） 1．按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务 2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 3．提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议 4．参加业主大会会议，行使投票权 5．选举业主委员会委员，并享有被选举权 6．监督业主委员会的工作 7．监督物业服务企业履行物业服务合同 8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 9．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用 10．法律、法规规定的其他权利 第一节 业主大会制度 （三）业主的义务 （熟悉 要点2） 1．遵守管理规约、业主大会议事规则 2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 4．按照国家有关规定交纳专项维修资金 5．按时交纳物业服务费用 6．法律、法规规定的其他义务 第一节 业主大会制度 二、业主大会 （一）业主大会的组成和性质（要点3 要点4） 1.组成。业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。 2.性质。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和业主公约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。 第一节 业主大会制度 （二）业主大会的筹备与成立 1. 成立业主大会的限制和选择（要点5） 《条例》第十条内容规定，一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会 。 2. 业主大会的筹备（要点6） 筹备业主大会的工作要求（要点7） （1）成立业主大会筹备组 （2）业主大会筹备组的工作内容 （3）筹备业主大会的工作要求 3. 业主大会的成立（要点8） 第一节 业主大会制度 （三）业主大会的职责（要点9 掌握） 《条例》第十一条规定业主大会的六项职责： 1.制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 2.选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 3.选聘、解聘物业管理企业； 4.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； 5.制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 6.法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 第一节 业主大会制度 （四）业主大会活动规则 1. 定期会议和临时会议 召开临时会议的三种情况（要点10） (1)20%以上业主提议召开业主大会临时会议的； (2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； (3)业主大会议事规则或者业主管理规约的其他情况。 2. 业主代理人和业主代表人 3. 业主大会决定事项的表决效力（要点11 掌握） 《条例》第十二条规定：(1)业主大会作出的一般决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过；(2)业主大会作出重大决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 第一节 业主大会制度 三、业主委员会 （一）业主委员会的性质（要点12） （二）业主委员会的职责（掌握 要点13） （三）业主委员会的备案（要点14） 《条例》第十六条规定内容 （四）业主委员会委员的资格条件（了解 要点15） （五）业主委员会委员的资格终止（要点16） （六）业主委员会会议（要点17） （七）业主委员会的改选与变更 （八）业主委员会的工作经费 第一节 业主大会制度 四、限制性规定 业主大会、业主委员会的限制性要求（要点18） 《条例》第十九条内容 1.必须在法定职责内从事活动，不得滥用权利 2.规定了行使权利的范围和对象在物业管理区域内，就