土地出让价格7-商业地产.pptVIP

从规划用地构成的角度来看，规划方案功能定位的用地构成符合项目定位，满足发展目标 参照类似项目案例以及本项目特点，考虑市场接受状况，对商业金融用地、文化娱乐用地以及居住用地进行适当调整 参照以上对商业金融、文化娱乐以及居住用地分析，建议功能用地比例做出适当调整 用地方案评价的限制性条件分析 核心功能区划分及各片区评价 大部分用地规划容积率确保销售单价水平能购收回物业开发强度下单位土地以及建安成本并实现行业的平均利润 进程实现性评价：道路建设、主要节点绿化与区域开发之间建设次序需要周密安排 运营成本与难度评价 规划建议原则 行政办公以及商业休闲核心区规划建议 行政办公以及商业休闲核心区规划建议 居住功能规划建议：居住地块资源评价是不同产品类型在空间分布的依据 居住用地资源评价以及用地指标和产品类型确定 滨水休闲娱乐商业打造传统与现代完美结合的区域魅力核心 街区商业打造区域最具活力的场所 精品集中商业为区域打造高品质消费场所 体现东部新区艺术文化特质 滨水体育公园——创造放松休闲开放空间 滨水居住——打造区域高素质人群聚集地 时尚先锋——为区域中高收入个体提供的个性时尚居住地 城市活力——为区域普通就业人口提供丰富的居住产品 生态社区——为不同使用用途的客户创造高舒适度住宅 功能规划调整比较 土地出让计划工作前提及限制条件 土地出让策略及增值举措内容 1、开发商需求分析 2、案例研究 3、土地出让强度 4、土地出让顺序 5、土地出让方式 6、土地出让价格 7、土地增值举措 开发商访谈——调查方式：登门深度访谈+电话访谈 时间：9月14日-9月22日 开发商取地考虑的主要因素集中在区域发展前景以及土地的区位和交通条件等方面 在出让方式方面，资金实力有限的企业比较倾向于招标方式，而实力较强的企业对出让方式没有明显偏好 开发商取地普遍要求10万平米以上，公建与住宅比例不高于0.2：1，更愿意由政府建设市政基础设施 开发商目前主要关注区域为顺义等重点建设的新城，对本区域认知度较低，但普遍看好区域未来发展前景 开发商认为目前本区域土地价格与其他区域相比应该具有优势，在70-100万/亩左右 就目前的市场状况来看，开发商普遍认为地块存在商业规模偏大的问题，但可以通过特色商业、低密度商业等形式予以解决 开发商需求是指导本项目土地出让策略的依据及基础 土地出让策略及增值举措内容 1、开发商需求分析 2、案例研究 3、土地出让强度 4、土地出让顺序 5、土地出让方式 6、土地出让价格 7、土地增值举措 大梅沙在整体出让之前，区域旅游资源的价值认同度较高，但距离市中心较远、现状道路交通、市政配套建设等服务设施等相对较差 总经理 李德昌 北京银座合智房地产开发有限公司 副总经理 荔咏梅 北京中赫置地房地产开发有限公司 副总经理 张世华 北京众益家园房地产开发公司 北京本地实力开发商 策划经理 卢卓钧 鲁能集团 北京海港房地产 总监 肖锋 策划经理 李良 首都机场地产集团 北京双建房地产 发展部主管 阮小建 北京龙湖置业有限公司 高级研究员 童琳 中远房地产开发有限公司 市场部主管 王波 北京万科企业有限公司 全国知名开发商 副总经理 吴坤岭 北京世博伟业房地产开发有限公司 总经理助理 王建山 北京天鸿宝业房地产开发有限公司 接触过本区域地块 访谈对象 选择样本 样本分类 开发商需求特征分析 中赫置地、银座合智 2 当地房地产供需状况 5 龙湖、万科、首都机场双建 3 用地方式 4 众益家园 1 土地周边配套设施的成熟度 7 首都机场双建 1 政府宏观调控政策 6 鲁能海港、众益家园、中赫置地、中远地产 4 土地的价格 3 鲁能海港、天鸿宝业、众益家园、首都机场双建、中远地产、银座合智 6 土地的位置及交通条件 2 天鸿宝业、世博伟业、众益家园、银座合智、万科、龙湖 6 城市发展方向及区域前景 1 样本名录 样本数 获取土地时重点考虑因素 排序 从分析结果来看，区域发展前景以及土地的区位及交通状况是开发商取地时最主要考虑的因素，其次是土地价格及用地方式。 实力强的品牌开发商更看重区域的发展前景，区域是否在城市发展方向之上，如万科及龙湖。 开发商需求特征分析 挂牌 容易受房地产气候的影响，出现不理性行为 容易受房地产气候的影响，出现不理性行为，抬高价格 透明度低，对于结果不易预测，限制开发商的发挥空间 不足 万科、龙湖、天鸿宝业 容易操作，透明度高，公平竞争 拍卖 中远地产 可给予开发商充分考虑时间，相对拍卖方式较平和 挂牌 世博伟业、众益家园、双建 利用附加限制条件，有利于政府进行控制，保证规划执行及开发质量，有利于开发商进行理性决策 招标 样本名录 优点 总体上开发商对出让方式没有明显偏好。只是资金实力较弱的中小开发商更倾向于招标方式