徐州贾汪策略报告终稿20140423.ppt

乡镇客群分布 对贾汪周边乡镇做统一梳理，人口情况、辐射距离等 序号 乡镇 人口 距离 1 青山泉镇 约6万人 约7公里 2 紫庄镇 约6.2万人 约8.5公里 3 江庄镇 约3.7万人 约6公里 4 汴塘镇 约5.8万人 约17.1公里 1 2 3 4 目前市场上的购房群体主要集中在乡镇人口，人口基数良好。从需求背景上主要以为子女学习、婚房为主要目的。 客群分析总结 客群分析总结 从目前市场在售楼盘客群分布情况看，乡镇群体成为目前贾汪新区的主要购房群体，且占比例非常大，改善型客户比例较低。 针对首次改善型客户，从业内访谈了解到已经去化较大比例。终端改善型客户通常会选择在徐州市区置业。 本案入市相对较迟，必须做好客户截流工作，前期快速累积、挽留客户，对于整体去化将有很大帮助。 SWOT分析 * S T O W 小区环境：本案内有个配电所，对小区的整体规划与环境造成一定程度影响。 价格因素：本案楼面价相对较高，与周边楼盘相比未来价格弹性较弱。 市场因素：入市时机晚，市场推盘量极大，市场竞争激烈。 市场机会：目前贾汪新区主要以东向发展，贾汪新区核心区域资源越显珍贵 板块机会：本案紧靠目前贾汪新区最大的商业综合体澳港城，配套优势明显。 竞争因素：目前贾汪新区产品线单一，都以多层产品为主，产品同质化严重，竞争激烈 市场因素：目前贾汪新区主要购房群体以乡镇群体为主，客群单一，市场狼多肉少。 区位：处于贾汪新区最为核心区位，紧靠政府大楼。未来周边商业配套成熟。 地块条件：地块方正，北面临河，自然条件好 交通环境：区域内交通便利，距离老城区仅5分钟车程 报告结构 1、目标解析 2、市场研判 3、客户分析 4、核心问题界定 5、整体营销策略 项目未来面临最大挑战 市场：面对如此庞大的供应量，我们选择竞争策略？ 客户：面对市场单一的乡镇客户群体，我们如何去赢得市场？ 面对目前的狼多肉少的市场格局，我们该如何突围？ 1、目标解析 2、市场研判 3、客户分析 4、核心问题界定 5、整体营销策略 展示策略 阶段推广 营销策略 形象定位 案名 推广语 案名 推广语 紫金雅苑 新城中央20万方地中海小镇 德客城 墅质洋房，名耀豪门 乾龙御苑 生态，文脉，福地 博文阳光城 打造咱老百姓买得起的好房子 乐尚名苑 乐尚名苑 中心华府 全城绽放 卧龙城 锦凤溪畔18万方四季健康有氧社区 御景华庭 30万方新江南 科技山景宅邸 泓福一号 五星级学区住宅 百姓购房首选社区 桃源公馆 25万方都会生态花园住区 心海湾 完美超乎想象，享受提前十年 高盛汉郡 一生之选，梦想之家 兰庭国际 五星级国际贵族社区 滨河名邸 中央临水旺地，高尚生活住区 十里花溪 墅质生活，从十里花溪开始 市场案名特点 目前市场的案名使用，大盘主要以城、苑为主，馆、郡、庭也有一定占有率。 案名建议 备用案名： 主推案名： 俪锦园 东方丽景、恒源·香颂 案名建议 俪 锦 园 案名整体精致优雅，郎朗上口。“俪”“锦”结合，既是丽景，也是双景，完美传递出项目锦绣天成，内外兼修的双重魅力。 我们的目标是合理打造，突围市场！ 由价值思考案名 字即成双，并对之意，且与“丽”同音，寓意新城中央的繁华 即锦绣、锦丽之意，与“景”同音，且与项目北部锦凤溪相系 项目自身规划与建筑风格自然相融，相得益彰 市场主体推广语分析 从推广语来看，目前市场主要以突出项目规模、产品档次为核心 项目SLOGAN： 推广主题语 贾汪芯，定制级地中海风情洋房 区位优势 产品的差异化优势 独特的区域占位是对项目特有城市资源的一种整合，城市生活是本案提倡的生活状态的一种演绎 由产品核心价值载体所引发的推广定位语思考？ 整体营销策略 本案潜在目标客户 婚房、学区、就业、拆迁等进城定居转移客户 首置、首改、婚房、学区、就近等主要体现为双职工群体客户 长期在当地工作、生意等原因外地人居住需求，看中区域成长价值群体 乡镇和城区客户是本案主力客群，在营销推广首要考虑群体特性，消费习惯和购买动机 营销关键点 区域楼盘集中，供应充足，普遍存在销售滞缓，本案应以快销战略为导向； 产品同质化严重，应跳出现有竞争格局，区隔市场； 本案开盘在10月份，年中推出量较大，必须提前截流客户，让客户期待； 本案所在贾汪区远离徐州主城区，形成较封闭市场，必须渗透本地客户； 区内乡镇客户为主力，裙带关系相对主城区更为复杂，口碑营销至关重要； 楼盘销售较好项目均有样板房，展示中心客户体验感强； 客户讲求实惠和性价比，对价格较敏感。 总体营销策略： 做足价值，有效体验，口碑行销，强势营销 塑造项目形象与价值并让客户体验，形成良好口碑宣传效应，深耕渠道强