北辰高峰路地块定位报告.pptxVIP

;2014年天津市房地产关键字：变 本案于2015年一季度成交 预计2015年10月上市 怎样应对当前的市场之变？;;基于目标，本案需要实现2大突破;针对目标，当前阶段，我们需要思考三个问题：;;宏观政策：政策叠重效应，楼市趋于市场化，新格局逐步打开;宏观政策：新政降低购房门槛，刺激改善型购房需求的提前释放;宏观量价：天津市场下滑明显，年成交不足千万，库存压力大;;中观市场：北辰区月均去化4.3万方，市场存量达196万方，约2.2万套，去化有难度;注：数据选取近三个月项目成交均价;在售竞争：;北辰区土地整理力度加大，本案所在的京津公路沿线是未来土地供应的热点板块； 周边3公里范围内挂牌土地已超过百万体量，未来仍有大量后续供应，加速区域发展的同时面临竞争风险；特别是1、4、5、6、7、8、9、10八块地未来严重威胁本项目。;微观竞争：核心竞争思考为南部中储地块，天重地块，其他则为干扰分流;;2014年，整体基调为去化余房，市场不热 2015年，随着新地块和新项目的上市，市场逐渐加温 2016年，将会是竞争较为激烈的一年;;;行政腹地：地块位于北城区南部核心，“北辰区的核心区”，毗邻北辰区政府;规划导向：建设天津 “北大门”, 城北核心区，政策利好;公路系统：京津公路连通京津双城；距外环线仅有1.4公里;公共交通：双地铁，多公交，以公共交通为导向的外溢性趋势强;配套资源：生活资源配套丰富，临近北辰区政府，有“河”有“园”;周边现状：地块不利因素影响，周边现状有待改善;用地经济指标：地块方正，商业住宅比合理;项目价值|项目价值：多业态复合型社区;产品价值：标准二室+经济三室，市场主流，但两室占比较大，且82㎡与89㎡产品同质;;本案区位及配套资源优质，产品符合市场主流 但因体量较小，销售周期较短 价格拉升空间不大 对本案的目标完成有一定的影响;;客户定位：地缘型客户进城型客户;客户预判|客户构成：集中地缘及北辰内围区域，北辰外围为次主力区域;;天穆;;;;;40;;;城北教育置业首选 精致社区品质标杆;44;品质打造：园林建议;品质打造：外立面建议;品质打造：物业管理;品质打造：教育附加;49;定价策略：成本/价值导向法与市场比较法，综合得出项目的价格;;定价策略：综合分析各维度得出本案价格12000-12500元/㎡;53;事件一：举办北辰区域发展论坛，以主人翁姿态探讨北辰区域发展;事件二：全城搜索“BANANA”，线上线下全渠道覆盖，造势津门;;THANKS 谢谢观看