从经济学角度分析中国房地产市场.ppt

从经济学角度分析中国房地产市场 内容摘要 我国房地产现状分析 房地产需求原理 房地产供给原理 房地产“泡沫”现象 我国房价高涨的原因 对房价高涨现象的一些对策 一、我国房地产现状分析 2010年4月15号国务院发文，购买第二套住房的家庭首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍；4月17日，国务院对第三套房贷提出具体要求：在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；4月19日建设部发“53号令”：未取得预售证得到商品房，不得进行任何形式的预销售，取得预售证的项目，要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售。这三条法令的颁布实施，体现了房地产举足轻重的地位。 2005～2008年世界商品市场的大牛市使得许多商品的价格都迅速上涨，出现了价量齐升的局面，我国的房地产市场也不例外。从全国来看，这三年的商品房销售面积同比累计增长了81.7%，商品房销售价格累计上涨了34.3%。2009年商品房销售量同比上涨了50.9%，商品房销售均价同比上涨了20.75%，双双达到了历年之最。据估计，2009年的接近10万亿元的天量信贷中约有60%进入了各地方政府投融资平台。 上海：普通住宅均价已突破20000～30000元，目前大多白领月收入在税前7000～10000元之间，月薪是房价的1/3。 天津：普通住宅均价7000～11000元/m2左右，天津的白领月工资一般在3000元左右，月薪是房价的1/3。 北京：平均普通房价15000～25000元/m2，目前大多白领月收入在税前6000～9000元之间，月薪是房价的1/2～1/3。 青岛：房价10000元/m2，白领的月工资一般是2500元，压力较大，月薪是房价的1/4。 深圳：普房17000元/m2，白领月收入8000元左右，月薪是房价的1/2~1/3。 成都：平均普通房价5500~7000元/m2，大多数人的月工资为2000元左右，月薪是房价的1/3。 下面我们来看一些典型地区的房价及白领月薪 的信息： 二、房地产需求原理 （一）需求与需要： 某种房地产的需求，是指消费者（买者）在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。 形成需求有两个条件：消费者愿意购买 + 消费者有能力购买。 （二）影响房地产需求量的因素 对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定，其中主要有： 1．该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加，但也有比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。 2．消费者的收入水平。 3．相关房地产的价格水平。 4．消费者的偏好。 5．消费者对未来的预期 （三）需求曲线 （1）横轴表示需求数量，纵轴表示价格。 （2）由于价格下降导致需求增加，因此需求曲线向右下方倾斜。 （3）以D0为基础，在影响房地产需求的其他因素不变的前提下，如果消费者的收入水平提高，整个需求曲线将由D0向右位移到D1；如果消费者的收入水平下降，整个需求曲线将由D0向左位移到D2。 三、房地产供给原理 （一）房地产供给： 是指房地产开发商和拥有者（卖者）在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。 形成供给有两个条件： 开发商或拥有者愿意供给+开发商或拥有者有能力供给。 （二）房地产供给量的影响因素： 1．该种房地产的价格水平。 一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，数量就会越少。 2．该种房地产的开发成本。 在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，该种房地产的供给增加。 3．该种房地产的开发技术水平。 在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。 4．开发商对未来的预期。 如果开发商对未来的预期看好，则在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期供给；如果开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。 （三）房地产的供给曲线 （1）在图中，横轴表示供给数量，纵轴表示价格。 （2）由于价格上升刺激供给增加，因此供给曲线向右上方倾斜。 （3）如图以S0为基础，在影响房地产供给的其他因素不变的前提下，如果房地产的开发成本上升，整个供给曲线将由S0向左位移到S1；如果房地产的开发成本下降，整个供给曲线将由S0向右位移到S2。 四、房地产“泡沫”现象 “泡沫”一词用在经济方面是指一种价格运动现象，即