小区车库车位归属问题研究——物权法第74条实施的问题与完善.pdf

小区车库车位归属问题研究 —— 《物权法》第74 条实施的问题与完善对策的 调查报告 陈秋斯 （湖南大学，湖南省长沙市，410082 ） 摘要：随着城市化的快速发展，住宅小区越来越多，城市私家车拥有量的大幅增长，使得车库车位日 益成为居民的稀缺资源。现实生活中因为小区车库车位的归属问题引发的纠纷也愈演愈烈。在《物权法》 的制定过程中，学者与立法者对此争议很大。现已出台的《物权法》在第74 条中对此有相关规定，从表面 上看似乎找到了解决的途径，但仔细深究仍然存在很大的隐患。 《物权法》实施以来，关于小区车库车位 问题的纠纷仍然不断，所以我们希望对其中存在的问题进行科学性的调查研究，为将来对类似问题的处理 和解决提供理论依据和实务指导，同时为相关部门制定相关政策提供一种理论支撑。 关键词：车库车位 权利归属 物权法第74 条 正文： 一、调查背景 （一）研究背景介绍 《物权法》自2007 年 10 月 1 日施行至今，已经有三年的时间了，《物权法》的出台无 疑为解决曾经在物权方面难于解决的纠纷提供了很好的法律武器，但同时在《物权法》的施 行过程中仍然存在种种问题，在这方面的纠纷也接连不断地发生，而小区车库、车位的归属 问题也成为实务中比较有争议的问题，法律上虽有所规定，但在现实生活中却不一定都是这 样实行的。有关于《物权法》第 74 条规定的小区车库车位归属问题的纠纷案例在我们身边 也时有发生，所以我们希望通过此次实践调查与研究，通过对实际情况的调查，找出关于《物 权法》第 74 条在实施过程中可能存在的各种常见问题，对此进行分析、研究，并依据科学 的方法提出科学与合理的完善对策，希望我们的成果对于国家在今后的立法、司法解释、司 法实践及学术界在学理分析上提供相关数据与观点对策。 （二）明确车库车位的含义 建筑物（包括商品房）配建停车泊位是停车场建设最主要的方式。停车位是指仅供一辆 1 汽车停放的单元。 随着城市建设的发展，停车位具有多种不同的建筑形式。按照《物权法》 第七十四条，作为建筑物区分所有权客体的有车位、车库两种。车位是指仅仅利用地表兴建、 以一定的临时标志划线分割形成的用于停放汽车的位置，其一般位于小区路边、空地等。车 库是指隶属于整个小区，具有独立空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。车位与车库最大 的区别在于车库具有封闭的四周，具备建筑物所要求的遮蔽性，符合构造上和使用上的独立 标准，可以通过申请不动产登记明确其四至范围。 （三）小区车库车位归属问题现状 《物权法》第 74 条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足 业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附 赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主 共有。” 1 高圣平：《解释论视野下的车库、车位权利归属规则——以物权法第 74 条第 2 款、第 3 款为分析对象》， 《政治与法律》2008 年第 10 期。 - 1 - 随着城市化的快速发展，住宅小区越来越多，城市私家车拥有量的大幅增长，使得车库 日益成为居民的稀缺资源。现实生活中因为小区车库的归属问题引发的纠纷也愈演愈烈。在 《物权法》的制定过程中，学者与立法者对此争议很大。现已出台的《物权法》在第74 条 中对此有相关规定，从表面上看似乎找到了解决的途径，但仔细深究仍然存在很大的隐患， 《物权法》实施以来，关于小区车库、车位问题的纠纷仍然不断。 《物权法》第74 条分三款对住宅小区车库、车位的归属予以明确规定，但由于此条款规 定的过于宽泛，在实践中缺乏可操作性，学界对此引发了大量的争论，产生了许多观点各异 的见解。 （四）学理上对《物权法》第 74 条在施行过程中问题研究 1.关于《物权法》第 74 条的相关