上海兴业大厦副楼营销企划书.docVIP

PAGE PAGE 36 JERRY ZAHOVIC Jerry Zahovic 第一章 上海写字楼篇 上海写字楼概况 上海的写字楼从无到有，仅仅发展了短短了20年，在这20个春秋中，可以说经历了跌宕起伏，至今终于形成了一个成熟的市场格局。但随着全球经济的再次复苏以及上海经济的高速发展。上海写字楼进入了一个新时代。 　　上世纪80年代中期以前上海商品办公楼的概念基本为零。当时一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房。直到1985年，上海第一幢涉外写字楼——位于外滩的联谊大厦建成，但上海真正的写字楼市场浪潮开始于1992年邓小平的南巡讲话。 1993年，上海开始大规模地推出办公用地。按常规而言，写字楼的建设周期一般是3年，这也就意味着从1993年动工建设的写字楼，在1996年开始集中上市。但是正是这种大规模的上市也导致了1997到1999年上海写字楼市场全面供过于求，其中在最高峰期的1997年，上海写字楼上市达到100万平方米。市场过于供大于求以及亚洲金融风暴的影响直接导致了写字楼市场租金不断下跌，从1997年均价0.8美元/平方米/天，跌到1998年的0.4美元/平方米/天，到1999年更跳水到0.2美元/平方米/天。 2000年经济开始复苏。在上海写字楼方面，2000年到2001年进入了一个调整期，众多的烂尾楼项目获得重生，再这一年中写字楼的空置率渐渐降低。2002年上海写字楼的又一个春天降临，从第一个季度就开始了温和的反弹。这时期由于中国入世对一些公司产生了积极作用，另一方面由于美国“911” 经过近几年的发展，上海写字楼市场在微观上主要分布在南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场六大区域。而这六大地区汇集了上海绝大多数的顶级写字楼物业，目前占了全市供应量的九成左右。 位于浦西市中心地区的淮海路和南京西路，是上海传统的商业中心街，经过十年来的发展，该地区已具有良好的商务氛围、高品质的设施环境以及便利的交通，聚集了众多知名公司入驻。而小陆家嘴是近十年来新崛起的上海金融贸易中心，吸引了全世界各大金融机构。因此，这些区域的甲级写字楼从前两年开始已全面回升，租金上涨、空置率明显下降，其中尤以小陆家嘴地区表现最为明显。 ?从租金水平上看，淮海路和南京西路的写字楼租金，早在1996年时平均日租金就已达每平方米1.0-1.2美元，当时淮海中路写字楼的平均租金达1.2美元，位居全市首位。在经历了1998年、1999年的低谷后，目前该区域写字楼平均日租金水平已回升到每平方米0.6美元-0.75美元，平均租售率达85%以上，个别甚至达到100%。 在1996年，小陆家嘴地区的日租金报价虽不低，也有每平方米0.8美元的水平，但其空置率却很高，特别是在1997年、1998年时不下40%。2000年，随着全市甲级写字楼市场的回升，小陆家嘴地区的写字楼开始逐渐升温，特别是从2001年二季度开始，写字楼市场快速上升，一改以往高空置率的状况。目前，小陆家嘴地区写字楼的日租金水平和空置率已与淮海路、南京西路写字楼的情况不相上下，反映出小陆家嘴地区的吸引力较以往有了进一步的提升。预计这三个区域的写字楼租金总体水平，今后将“比翼齐飞” 与这三个区域相比，虹桥、徐家汇及人民广场的租金和需求也是亦步亦趋。由于前三个区域的日益饱和，该区域新的写字楼物业不断出现，也相对缓和了市场需求；但近年来，新增写字楼面积对于整个庞大的市场需求来说也只是杯水车薪，在此基础上，市政府规划中的另三大商圈也开始浮出了水面，其中中山公园、黄浦江北外滩沿岸联合原有外滩建筑以及五角场将成为三个新的CBD。这样届时上海将会有9大CBD分布在市区。 二．市场供需状况 上海写字楼市场供应 从各区的供应量来看，除长宁区外，98、99年的新项目均集中于个别几个区域，98年浦西新增供应均集中在静安、黄浦两区，如梅陇镇广场、嘉里中心、中区广场均为当年的市场热点项目,而且梅陇镇广场、嘉里中心的落成使南京西路段逐步成为了一个新的办公区。99年浦西的新增供应量在淮海路沿线，区内的中环广场、力宝广场均在开盘1年左右达到了70％以上的入住率。而小陆家嘴地区在近三年始终保持了较高的供应量，使该地区成为了上海最大的单一写字楼群落，其总体环境的改善与形象的提升增强了同一区域内的写字楼对于租户的吸引力。可见，尽管新增供应在分布上的集中性造成并增加了统一区域内楼盘的竞争，但另一方面却产生了市场聚集效应，并在与其他办公区域内楼盘的竞争中占领了一定的市场份额。从2000－2003年供应的区域分布来看，新增供应的分布较散，但静安区的新项目均分布在南京西路沿线，无疑会增加该地段的区位优势；2003年的新项目均集中于黄浦区，但该区的甲级写字楼分布较散，难以形成聚集效应。未来新项目重要集