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养老产业浅析 中国进入老龄化社会，已无需更多例举。在我国大部分地区，养老事业是 由政府主办的、以老年人为对象的公共服务事业，是非盈利性的。本文的“养老 产业”界限仅是以高龄者为对象，以满足高层次生活、文化需求为目标，向老年 人提供商品和服务的相关民间营利事业活动的总称。 据测算，目前中国养老市场的商机大约有4万亿元人民币，到2030年，有 望增加至13万亿元，潜力巨大。 一、我国养老产业现状 1、居家养老是主流，养老机构空床率高，社区养老发展空间大 养老模式主要分为三种，即居家养老、社区养老、和机构养老。目前在我国， 这三种养老模式分布占比为96%, 1%和3%。居家养老是绝对主流。 图1：我国养老体系推行的三种方式 居家养老远飙上门医疗社区养老社区适老设施建设保障枚养老删 1 居家养老远飙上门医疗 社区养老社区适老设施建设 保障枚养老删 1 公则 爲牌化1 商业桂养老删 1 表1:三种养老方式利弊分析 养老方式 特点 利弊 现状 居家养老 住在自己家，家庭成员 自在放松，但护理 占比我国96% 服务 服务专业性不足 社区养老 住在自己家，由社会提 供养老服务 区域受限，一旦患 病便捷度受限 欧美国家普遍 机构养老 住在专业养老机构中， 心里抵触、地域偏 欧美国家普遍，国 由机构提供医疗养老服 远、人员设施配置 内空床率高 务 不到位 2、政策层面，全国各地纷纷效仿上海市，推出P073”计划，未来约有10%的 老年人需要养老地产。 2007年，上海率先宣布，计划在叶一五”期间构建“9073”的养老格局: 90%的老人由家庭照顾，7%的老人享受社区居家养老服务，3%的老人进入养老 院等机构养老。之后，北京也提出类似的9064计划，天津、重庆、四川、黑龙 江等也都提岀9073计划。 根据这个格局，我国养老产业的主体是低成本的居家养老，对应要发展的是 远程和上门医疗服务。而机构养老中，有一部分是保障性的养老机构，它们为一 部分“三无”老人、低收入老人、经济困难的失能老人提供无偿或低收费的供养、 护理服务。机构养老的另一部分，是面向中高端人群的“精品化、连锁化”的商 业性养老机构。在这些机构里，医养结合的服务是核心，而地产处于整个服务业 的核心，承载起整个产业。这些专业机构的发展会增加对商业地产的需求，同时 稳定的现金流也是发展房地产金融产品十分合适的资产。 另外7%的社区养老，是最主要养老地产的代表。在这样的社区里生活着相 似经历和社会阶层的老人们，他们可以很容易的找到和自己有共同兴趣爱好的 “小伙伴”。在这样社区里生活的老人并不是重病缠身、生活不便的，而是可以 基本自理、独立、自由、有自己生活追求的。这样社区里的套间，可租可售，可 大可小，老人们可以随时欢迎子女来探望。同时这样的社区会有定点合作的医院, 和更加直接、便利的医疗服务。对于那些想要涉足养老产业的企业来说，开发建 设这样的社区是较好的切入点。 3、目前我国社区开展的社区居家养老服务项目偏重于日常生活护理和家政服务, 较多地关注老年人物质生活需求方面的满足，而精神慰藉等服务发展不足。社区 基础设施功能不完善、规模小、层次低。与之相对应的问题有社区居家养老服务 队伍规模小、素质低，大部分服务人员均没有经过系统的专业培训，缺乏专业服 务知识，只能从事一般的家政服务和简单的康复护理等，难以提供高层次的服务。 这样的现状既不能满足老年人多方面的养老需求，也不适应社区居家养老长久发 展的需要。 二、存在的问题 1、政策推进力度不够，包括REITs的推出、个税递延及抵扣账户的推出等。此 外，养老机构用地一般都是租用，不能用于融资不说，前期投入还很大，而等有 了收益也快到期了。由于没有意外伤害保险理赔，老年人一旦有意外，高额费用 支出一般由养老院承担。很多时候，老年人意外的问题一出，养老院就要关门。 最后，医保制度不健全，跨区域选择养老机构无法达成医保共享。 2、没有成熟可借鉴的商业模式。无论是地产公司、各类金融机构还是第三方服 务机构，试水养老地产都是处在探索阶段。 1、民众观念转变程度不及预期。未来养老产业的快速发展要看老年人的消费能 力能否得到提升，以及消费价值观能否有效转变。 三、存在的机会 1、与房地产公司联手进入养老地产项目： 地产行业进入下半场，房地产企业在积极寻找一切可能的转型路径。进入养 老地产行业的房地产公司以万科、绿城、保利地产、联想控股、香江国际、复星 为代表，目前大大小小已有80余家。地产公司运营养老地产的商业模式多为租 售并举，包括岀售老年公寓，自己持有并运营社区内的康复和养护中心。这样既 可以像岀售传统物业那样快速回笼资金、保持企业健康的周转率，也能产生足够 的营运现金流支持起相对高昂的养护费用。 养老地产这样可以产生持续经营性现金流的资产是比较适合打