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养老地产研究及项目投资分析 一、 乌鲁木齐市老年服务机构发展现状与趋势 1、 服务内容单一，无法有效满足老年人需求 总体上来说，乌鲁木齐市现有的老年日间照料服务屮心是托管老人，提供餐钦、简 单保健等服务内容，属于临时托管护理的养老机构。而大部分养老福利院的主要服务内 容仍然是照顾老人的饮食起居，捉供简单医疗护理，业余生活较平淡，文化娱乐活动较 少，保健康复器材缺乏，有的硬件设施部分不符合老人的生理特点要求。无法满足老年 人的精神文化及医疗保健的需求。 2、 养老机构规模较小，没有形成规模化经营 现阶段乌鲁木齐市共有26家养老福利机构，设计床位2758张，实际入住2276位 老人，这述包括部分全疆到我市养老机构入住的老人，按照我市60岁以上老年人口的 绝对数量，远远不能满足需求。其中公办或公办民营性质的有6家，其余为民办，基木 属于非营利性质。设计床位在200张以上的只有市养老福利院、仁和老年公寓、锦绣老 年公寓、咱爹咱妈老年公寓等4家；设计床位在100张以上的有新疆民政老年公寓、新 城老年康乐苑、卡子湾爱心老年公寓等6家，其余都在80张设计床位数以下。养老机 构整体规模较小，最大的市养老福利院设计床位数只冇250张，基本上没冇形成规模化 经营。养老福利机构的规模小型化带来的则是经营成木较高、服务内容单一、医疗服务 欠缺、抵御风险能力不强等相关问题。 3、 与合作医院联系不够紧密，无法提供优质医疗服务 医疗保健服务是养老机构提供的一项非常重要的服务内容，因为入住养老机构的老 年人中有相当一部分人的身体有不同种类的疾病，对他们的医疗保健显得尤为重要。但 目前乌市的养老机构有的没有合作医院，有的合作医院等级资质不高，有的没有形成紧 密联系。大部分养老机构提供的医疗服务只不过是一些常见病的治疗和常规检查。这在 一定程度上影响了养老机构提升服务质量，也阻碍了其良性发展。 二、 乌鲁木齐市老年服务中心市场前景分析 目前我国老年人口已超过1.6亿，到2020年，中国的老年人口将达到2. 48亿人， 老龄化水平将达到17.17%。到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿人,老龄化水 平将超过30%以上。人口专家预计，2035年前后，我国65岁以上老人占总人口比例将 上升到20%.不断扩容的老年人群，使“银发经济”商机日益凸显。 新疆维吾尔自治区人民政府岀台《关于“十二五”期间推进社会养老服务体系建 设的意见》。《意见》明确规定，“十二五”期间新疆将重点打造“9073”养老服务模式, 逐步实现90%的老年人居家养老，7%的老年人在社区养老，3%的老年人机构养老。到2015 年，新疆城乡各类机构养老床位数达到8. 7万张，每千名老人拥冇机构养老床位数达到 30张。 截至2011年年底，新疆60岁以上老年人口已达240. 48万人，占全疆总人口的 10. 93%。预计到2015年老年人口将达到290万以上。乌鲁木齐60岁以上老年人口 32. 77 力人，占户籍总人口的13. 12%,乌鲁木齐己经进入老龄化社会。乌鲁木齐老年人口基数 大，加Z南北疆离退休老人向乌市聚集等因素，使得乌鲁木齐老年人口呈现规模大、增 长快、高龄化、空巢化等特点。预计到2015年，全市老年人口将达42万人左右，占户 籍人口的15%以上。目前，乌鲁木齐仅冇养老床位3104张，而按照民政部《养老体系建 设I ?二五发展规划》标准，每千名老人拥有养老机构床位数为30张，乌鲁木齐养老机 构床位数应达到9590张，才能满足当前的养老需求。面对“老龄时代”的到来，养老 已经成为一个备受关注的社会问题。 因此，新建设施功能先进、面向社会全方位开放、满足社会不同层次老年人福利服 务需求的现代化老年服务中心，市场前景广阔。 三、项目定位及选址要求 1、目标客户群定位 通过前期市场调研，结合现有乌鲁木齐市养老机构的发展现状和年龄结构及层次差 别，本项目定位为高端养老市场，主力客户群主要为以下三类人群： 老年项目目标客户群分类特征 客户类型 高收入活跃型退休老人 未来主力客户群 未来可争取客户群 年龄段 60岁以上 45-60 岁 35-45 岁 客群特征 1、 健康状况良好、活力充 沛 2、 冇技能、愿意发挥余热 1、 一?般处于事业巅峰和守成阶 段，购买力强大 2、 懂得人生规划，考虑自身养 老 3、 重孝道，替父母考虑 1、处于人生的上升期，事业 蒸蒸日上 2思维敏捷，观念进步，目 光长远 3、对父母的养老心有余而力 不足 职业分布 1、冇活力的高收入行业退 休人员2、政府退休人员 1、 个体工商企业老板和高管 2、 海归养老人上 1、 企业屮层干部.白领 2、 大学教师 个人收入 年收入20万以上 年收入50万以上 年收入30-50万 2、项目定位 任何一个房地产项目的主题定位与项目开