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土地估价技术报告 项目名称：C市××胡同的一宗住宅用地土地使用权出让价格评估 受托估价单位：XX公司 土地估价报告编号：XX（2015）（地估）字第XX号 土地估价技术报告编号：XX（2015）（地技）字第XX号 提交估价报告日期：2015年12月30日 关键词：C市 出让 xx公司 二○一五年 土 地 估 价 技 术 报 告 第一部分 总 述 一、估价项目名称 C市××胡同的住宅用地土地使用权出让价格评估。 二、委托估价方 单位名称：A企业； 单位地址：略； 联 系 人：略； 联系电话: 略。 三、受托估价方 机构名称：XX公司； 机构地址：略； 资质等级：略; 机构注册号：略; 法定代表人：略； 联系人：略； 联系电话：略。 四、估价对象 估价对象为A企业名下位于C市的一宗住宅用地，位于C市××胡同，地号XX，批准用途、规划用途均为XX用地，估价土地面积2402平方米，建筑面积483.53平方米；评估宗地实际开发程度为宗地红线外七通（即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）宗地红线内七通（即宗地红线内通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）及宗地红线内场地平整。 五、估价目的 A企业以出让方式取得该宗地土地使用权,现想转让该土地使用权。因此，本次估价目的是为A企业出让该土地使用权时提供价格参考。 六、估价依据：略 七、估价基准日 设定估价基准日为2015年10月31日。 八、估价日期 2015年10月20日至2015年11月5日。 九、地价定义：略 根据本项估价的目的和估价对象的特点，我们对本项估价中的土地使用权价格定义如下： 1.估价基准日：2015年10月31日； 2.土地用途：住宅用地； 3.土地开发程度：实际开发程度为宗地红线外七通（即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）宗地红线内七通（即宗地红线内通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）及宗地红线内场地平整； 4.土地权利状况：土地所有权为国有，建设用地使用权类型为出让，估价对象已经办理《国有土地使用证》，该证无抵押等他项权利登记，土地权利状况完整； 5.土地使用年限：批准使用年限为70年（终止日期为X年X月X日），至估价基准日，剩余使用年限、估价设定使用年限均为XX年； 其他：略。 十、估价结果：略 十一、需要特殊说明的事项：略 十二、土地估价师签字：略 十三、土地估价机构：略 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1.土地位置状况 2.土地登记状况 3.土地权利状况 4.土地利用状况 5.建筑物和地上附着物状况 二、地价影响因素分析 1.一般因素 一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。影响地价的一般因素主要有：城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、社会经济发展状况等。 （1）城市资源状况 ①地理位置良好。 ②行政区划良好。 ③自然条件优越。 （2）房地产制度与房地产市场状况：略 （3）产业政策良好。 （4）金融政策良好。 （5）城市规划与发展目标 （6）社会经济发展状况：略 2.区域因素 区域因素是指影响城镇内部区域之间地价水平的因素。根据估价对象所处区域的区位特征及估价对象的特点，我们主要从区域概况、商服繁华度、交通条件、基础公用设施状况、综合环境条件、规划条件等方面对影响估价对象地价的区域因素进行分析。 （1）区域概况：略 （2）商服繁华度：略 （3）交通条件：略 （4）公共、基础设施状况：略 （5）综合环境条件：略 （6）规划条件：略 3.个别因素：个别因素是指宗地自身的地价影响因素。估价对象作为城镇混合住宅或商业、办公用地，影响其地价的个别因素主要有：宗地位置、用途、面积、形状、宽深比、临街形式、临近道路类型、公交便捷度、容积率、地形地势、用地限制、地质条件、宗地基础设施开发状况等。 第三部分 土地估价 一、估价原则 本项评估主要遵循以下估价原则： 1.供需原则：土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 2.替代原则：土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 3.最有效使用原则：土地价格是以其效用最有效发挥为前提的，通过分析地产过去、现在以至将来的最佳利用方式，考虑预期收益和变动原则，确定土地价格。 4.预期收益原则：是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。（适合收益还原法、假设开发法） 5.变动原则：估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。 6.贡献原则：土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，由于地价格是在生产经营活