城市基础设施与房地产的联动开发.docVIP

PAGE PAGE 1 城市基础设施与房地产的联动开发 　　摘要：本文从城市基础设施与房地产的概念入手，以城市土地经济学的视角分析城市基础设施与房地产开发的关系、作用和相互之间的影响。在此基础上，提出城市基础设施与房地产的联动开发理念，并以上海市轨道交通建设与房地产开发为例，分析联动开发的必要性，并提出相关政策建议。 　　关键词：城市基础设施；房地产；联合开发；上海 　　中图分类号：F294文献标识号：A文章编号：2306-1499（2013）03-（页码）-页数 　　1.城市基础设施与房地产的基本概念 　　1.1城市基础设施（建设）的定义与特征 　　基础设施一个城市得以正常运转与健康发展的基石。从定义与分类上看，城市基础设施有广义与狭义之分，前者更为宽泛，涉及文化、卫生、教育等各领域，后者更偏向于基础设施的技术性领域，譬如给水、供电等。本文采用城市基础设施的狭义定义，即为城市居民提供生产和生活所必需的最基本设施，包括：交通、水、能源、通信、环境和防灾设施或系统（图1-1）。从概念界定中可以看出，城市基础设施是城市社会经济等城市物质实体的承载体，这使得它具有“社会支撑性”的特征。同时，城市基础设施的建设与运营并不完全着眼于经济利益，而在于为整个城市经济的发展提供基础条件，即具有公益性特征[1]。而从投资角度看，城市基础设施建设具有投资量大、建设周期长、回收风险高的特征。 　　1.2房地产（开发）的定义与特征 　　房地产是指土地及定着于土地上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。房地产开发则是房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资建设适应城市社会和经济发展需要的房屋建筑及配套设施，并以此实现企业盈利和提高土地使用社会经济效益的活动[2]。从市场投资角度看，房地产开发以盈利为目标，具有投资量大、建设期长、投资周转慢的特征。而从空间角度来看，一个城市中不同地区的房地产价格也会有高低之分，即区位差异性。 　　2.城市基础设施建设与房地产开发的关系、作用及影响 　　城市基础设施（建设）与房地产（开发）的概念表明，它们两者都具有投资量大、建设周期长、回收资金慢的市场特征，但由于投资或开发主体不同，导致了两者社会属性的根本差异。城市基础设施建设与房地产开发犹如一枚硬币的两面，一面是公益性，一面是盈利性。从城市土地经济学的视角，可以较为清楚地分析二者之间的关系及相互作用与影响。 　　2.1土地的增值、贬值和外部性 　　土地本身的自然属性（有限性、不可搬动性、差异性等）和经济属性（稀缺性、集约性等）都会影响城市基础设施建设与房地产开发。新古典经济学家阿隆索的“城市竞租模型”充分说明了这一点。他认为：城市土地利用（种类、强度）受该块土地的可达性（相对于城市中心）及形成的运输费用的影响，不同的土地利用方式对可达性要求有差别，其结果就形成了不同陡缓的地租曲线。如图2-1所示，一般情况下，从城市中心出发向外推分别是一般商业服务业、住宅、工业、别墅、农地等[3]。 　　土地价值在很大程度上取决于区位优势及相邻地块土地使用的影响，但是城市土地使用存在较大的外部性，这些外部性效应是土地的价格机制很难反映出来的[4]。以房地产开发为例，不同土地的使用性质对应相关的房地产开发项目。按照阿隆索的“竞租模型”，可以认为从城市中心出发向外推，房地产开发项目的总体趋势是商业地产、住宅地产、工业地产、别墅地产等。若从土地价值的角度看，土地自身价值决定了房地产价值。然而，在一块“七通一平”的土地上进行开发的地产价值肯定要高于在一块没有任何基础设施的土地地产价值（尽管这块土地可能是在城市中心区），也就是说，城市基础设施建设是一种可以让土地产生外部正效应的行为。 　　就某一个城市地块而言，由于土地区位优势的存在，城市中心区的土地会最先被开发。大量的资金会投入到城市基础设施的建设中，包括轨道交通、道路，给排水、供电等，以确保在此基础开发的房地产可以较高的价格出售。从城市中某个地块这个“点”上讲，城市基础设施的建设投入量越大，房地产的开发量也会也大，收益也会越高，它们成正相关的关系（图2-2）。 　　城市中心区的土地供应量是有限的，当中心区的开发量趋于饱和之时，人们理所当然的会转到“跳出旧城，发展新城”的思路上去。新城的建设需要城市基础设施的巨大投入，但事实上，在新城的建设中，房地产的开发始终走在城市基础设施建设的前面。这是因为政府只有先把土地出售，获得相应收益，政府才能支撑城市基础设施的建设。同时，政府行为对土地价值的外部性效应，也使得在中心城外围地区的基础设施建设要落后于房地产开发。所以，从城市这个“面”上讲，城市基础设施建设与房地产开发之间的关系表现为：随着离城市中心区距离的增加，二者之间的相互作用关系减弱，房地产的开发往往走在基础设施建设的前面，但后者对前者的作用