成全机构-江苏常州莱蒙项目发展建议报告.ppt

价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 空中花园 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 · 本项目的产品组合策略 高端产品：HI-HOUSE空中别墅+联排别墅，大户型，主要针对区域私营业主与政府高收入公务员，以及部分市区改善居住客户。 中高端产品：电梯花园洋房，130平米左右主力户型，主要针对区域普通客户和部分中等收入公务员。 中端产品：盒式花园住宅，85—130平米中等户型。主要针对大学城教师和区域年轻群体。 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 · 电梯花园洋房 花园洋房与高层产品的结合，2—5楼层层退，倒数三层层层退。 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 · 盒式花园住宅 盒式住宅，充分利用山墙面与正面的错阳台设计，形成建筑形式的趣味性和户户大露台的设计。 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 WATER COMMUNITY 水韵社区 1、充分利用本项目的水系打造水景主题社区。 2、水景的塑造重在曲折有情和通过收放形成一些核心景观。 3、以现有水系为基础打造原生态水景社区，注重植物搭配和密植。 4、作为一个大型社区，应注重景观多样性的塑造。以水景为核心的景观体系也宜形成不同的景观风格。 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 分期与价格策略 Chapter 5 · 分期设想 · 一期产品组合 · 价格策略 · 一期推广策略 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 分期设想 建议项目总共分六期开发,每期开发量在10万平米左右。 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 · 一期推盘策略 1、一期的目标是树立项目的高端物业和创新产品形象，充分挖掘高端物业市场机会空间。 2、示范区结合公园的建设是一期营销成败的关键。 3、一期主要立足于满足联排别墅市场，同时通过主推创新HI-HOUSE产品树立项目创新物业和高品质物业的整体形象。 4、一期总推量在10万方左右，建议以“小步快跑”的方式，分3—4批推量，每批推量约3万平米（200套左右），形成市场饥渴效应，控制存量。 · 一期产品组合 建议一期产品配比： 联排:15%，面积控制在200—250之间，220平米为主。 HI-HOUSE:85%，面积控制在160—350之间。 一期产品组合建议 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 制定开盘前推广价格 制定开盘价格 制定推盘分段价格（或者提价速度） 进行价格消化评估 及时价格微调策略 以“总价”作定位 结合 户均面积 推案速度 预控消化率 推案特色 制定单价的范围调控 具体步骤如下 价格定位具体方法 ①第一条技术路线——市场定位法 ②第二条技术路线——收益定位法 ③第三条技术路线——总价微调法 一期价格策略 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 本次定制推广价格具体如下 第一条技术路线——市场定位法 通过市场地位法，认为本案06年第四季度价格定在： 联排别墅：开盘均价6500元/平米 HI-HOUSE：开盘均价5000元/平米 第二条技术路线——收益定位法 第三条技术路线——总价微调法 由于本案面积未定，所以无法制作总价微调。 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 一期推广策略 1、营销前移策略 本项目要在产品尚未成型的条件下实现快速销售，营销的提前启动是必不可少的。 2、营销适当过度策略 大盘营销，前期营销肩负项目整体形象树立和一期产品推广的双重使命，在营销费用上适当过度投入是有必要的。 3、体验营销策略 作为“卖楼花”的考虑，一期示范区的建设将作为产品表现的最有力补充，示范区和样板房的建设对于项目的快速销售十分关键。 4、精确打击策略 在湖塘这样一个乡镇区域，市场营销通路和手段具有很大的差别性，如何做到针对性的精确营销是营销的重点。户外大牌、工地围档将是最有效的媒体手段，SP活动、定向推介将是最有效的推广手段，示范区体验将是最有效的促销手段。 5、sis-model【独立主题传播模式】 本项目卖点很多，产品创新面也多，一期肩负的营销任务也重，因此，分阶段的独立主题营销策略是必须的。 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 费用联动关系 Chapter 6 · 总销金额测算 · 广告费、去化率、代理费联动关系 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 总销金额测算 1、考虑到新城南都去年的去