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业主集体维权存在的四大误区 2010且ril 业主集体维权存在的四大误区 文0汪文蓉 城市社区业主维权是伴随我国住 房商品化改革而出现的新兴社会现象. 住房商品化改革使房产成为当前国内绝 大多数城市居民的最大私有财产,大多 还是老百姓倾其家庭所有,并依靠贷款 购置.成家立业是中国人传统的人 生理想,而住房就是家的具体 物质形态.因此,作为房屋产权的拥有 者,业主的维权意识十分强烈.业主维 权的对象,往往是房地产开发商,物业 服务公司,相关政府职能部门和社区居 民自治组织——居委会.现阶段,对房 地产开发及其相关行业进行监管的法律 法规还不完善,而某些政府职能部门的 工作人员,受利益集团的影响,不能公 正,有效地履行自己的监管职能.房地 产开发商,物业服务公司,相关政府职 能部门和居委会占有大量的政治资源, 经济资源,组织资源和信息资源,很多 情况下他们之间还可能形成强大的利益 同盟.这些都决定了业主在维权时处于 资源严重不对等的弱势地位.居住在同 一 商品住宅小区中的业主,客观上具有 相似的利益诉求,左邻右舍交流动员方 便;主观上出于降低维权成本,提高维 权力量,增加维权成功率的考虑,业主 们在维权时更倾向于团结起来,以集体 行动的方式展开维权行动. 处于明显弱势地位的维权业主,一 方面有很强的相对剥夺感,另一方面又 有强烈的维权意识,因此,在维权过程 中,很容易陷入一些误区,导致许多非 理性的维权行为,结果非但没有达到 维权的目的,还往往给自己和社会造 成伤害. 误区一:人多力量大 人们普遍认为,共同行动的人越 多,维权效果越好,所谓人多力量 大.而下面这个案例,为存在这种错 误心理的维权业主,提供了一个教训. 北京北四环某社区有1000余户业 主,该小区2000年开盘,销售广告称19 号楼东边是小区中心绿地和贵族小 学.然而6年过去,这里仍是荒芜一 片.2007年11月,开发商在此地开始动 工兴建高达70余米的商住楼.业主了解 到,原规划中该地块确是小学,绿地和 地下停车场.开发商没有按法律规定进 行变更原规划公示,也没有征求受影响 利益人的意见. 2007年12月,广大业主决定联合 维权.他们多次与开发商交涉,还派代 表携带五百余人的联合签名到区政府上 访.但上访没有结果,业主代表们鼓动 大家委托律师诉讼.这时更多人选择观 望,出钱打官司的业主,剩下不到三分 之一.于是这一小部分业主将北京市规 划委员会告上法院.案件在朝阳区法院 成功立案.开发商在政府部门的压力 下,口头承诺向小区业主支付l000万补 偿款.闻讯,许多未参加诉讼的业主开 始联系律师,欲分一杯羹. 开发商要求业主先撤回诉讼再协 商.业主们撤诉后,开发商却出尔反 尔,不愿赔偿.受骗的业主群情激奋, 开始怨天尤人,相互怀疑指责,同时诸 如业主代表和律师被开发商收买等 谣言满天飞.维权领袖和维权群众之 间,群众和群众之间,开始分崩离析, 一 场轰轰烈烈的集体行动夭折了. 在本案例中,如果将受开发商违规 建楼影响最大的两栋居民楼联合起来, 维权户数在一百以内.左邻右合,相互 熟悉,利益趋同,更容易沟通和组织. 面对数量有限的维权者,开发商赔偿金 额下降,更愿意息事宁人.而人越多, 协调和组织的成本就越高.集体内部的 分歧增大,很容易被开发商利用业主利 益诉求的差异而离间分化,从而导致维 权行动失败. 集体行动还存在搭便车困境. 美国经济学家曼柯?奥尔逊提出:不 管社会成员是否对公共物品的产生做过 贡献,每个社会成员都能分享这一物品 所带来的好处.公共物品的这一特性决 定了,当一群理性人为获取某一公共物 品而奋斗时,每个人都可能想让别人去 努力,而自己坐享其成.这就是集体 行动中的搭便车现象.搭便车 的人越多,集体行动就越容易消亡.如 果减小集体的规模,可以减少搭便 车现象.在一个维权集体中,不可避 免也存在搭便车现象.据调查研究 显示:在一个小区中,关心维权的业主 大约只占20%,而真正为维权付出努力的 业主,大约不到5%.更多的业主会选择 袖手旁观,坐享他人维权的收益.而这 种搭便车现象,伤害了维权精英分 子的维权积极性,成为导致很多小区的 业主集体维权行动坚持不下去的重要原 35 ▲业主们在维权时倾向于团结起来.以集体行动的方式展开维权行动. 因.而控制维权集体的规模,建立选择 性激励机制,让付出和收益成正比,才 能抑制搭便车现象. 误区二:以暴抗暴,法不责众 案例一:北京市朝阳区某小区精装 修房于2005年销售.至收房时,小区仍 是烂泥地,垃圾山;房屋内部 装修也与合同相差很远.售楼人员要求 业主先交清面积差价,维修基金费,契 税等数万元后才可看房,收房,引起业 主强烈不满.业主要求开发商做出合理 解释,没有得到回应.于是,2006年的7 月25日,60多