房地产+家庭资产+不良资产.docx

中国城市房地产供需情况分析 一、供需体系指标 表1 供需体系指标 内生指标 外生指标 解释 市场需求 刚性需求 适龄人口未购房比例 有效需求 购买力指标 新增需求 外来人口流入指标 市场供应 短期供应 去化周期（当前待售库存/月均销量） 中长期供应 土地储备（过往8年住宅用地出让-过往8年商品住宅销售）/过往年均商品住宅销售面积 适龄人口未购房比例：对城市24~33岁常住人口未购房比例进行了测算，未购房比例较高的城市未来刚性需求较强。 购买力指标：用城市年均商品住宅销售额对应该城市非农人口总储蓄的比例来衡量购买力，比值越小则显示该城市整体购买力越强 外来人口流入指标：（常住人口-户籍人口）/常住人口，此比例较高时，表明该城市的人口吸附能力较强。 去化周期：一般认为去化周期为6-12个月较为健康。 土地储备：用2007~2014 年累积的住宅用地成交建筑面积与商品住宅销售面积之差除以过往年均商品住宅销售面积，得到土地储备可供消耗年数。如果出让的住宅用地远远超过住宅的销售，可供消耗年数偏高，则说明该市场供大于求，投资潜力偏弱。 二、需求指标解析 2.1刚性需求指标：适龄人口未购房比例 计算说明：假设所有城市户均2.5 人，户均住房面积100 平米。根据各年商品住宅销售面积和相应的购房者年龄段比例计算出目标人群的累计购房面积，进而根据户均购房面积和户均人数计算出已购房人数，从而推导出未购房人数占比。 表2 适龄人口未购房比例排名（1-20） 排名 城市 适龄人口未购房比例 1 深圳 85.0% 2 温州 85.0% 3 湛江 84.5% 4 邯郸 84.5% 5 东莞 83.5% 6 北京 82.6% 7 石家庄 82.1% 8 泉州 82.1% 9 太原 81.6% 10 台州 81.6% 11 赣州 81.6% 12 广州 81.1% 13 金华 81.1% 14 上海 80.6% 15 衡水 80.6% 16 宁波 80.6% 17 兰州 80.6% 18 宝鸡 80.6% 19 厦门 80.1% 20 桂林 80.1% 注：适龄人口未购房比例和以下几个因素有关：城市外来人口比例、城市房价、城市居民购买力水平、购买意愿度水平等。因此，不同城市导致指标的原因可能不同，应具体城市具体分析。 结论：一线和四线城市的潜在刚性需求较好。2014年全区域24-33岁常住人口未购房比例中，一线城市为85%，2线城市和2.5线城市分别为69%和68%，三线城市为79%，四、五线城市为81%；在地区分布上，东北地区为66%，华北地区为80%，华东地区为74%，华南地区为83%，华中和西北地区均为79%，西南地区则为68% 2.2有效需求指标——购买力水平 计算说明：用城市年均商品住宅销售额对应该城市非农人口总储蓄的比例来衡量购买力，比值越小则显示该城市整体购买力越强 表3 房地产购买力水平排名（1-20） 排名 城市 购买力 1 南通 9.50% 2 兰州 9.95% 3 太原 10.40% 4 北京 11.29% 5 石家庄 12.19% 6 金华 12.19% 7 衡水 12.19% 8 宝鸡 12.19% 9 西宁 12.19% 10 鄂尔多斯 12.19% 11 深圳 12.64% 12 温州 12.64% 13 广州 12.64% 14 上海 12.64% 15 湘潭 12.64% 16 唐山 12.64% 17 佛山 13.09% 18 嘉兴 13.09% 19 乌鲁木齐 13.09% 20 邯郸 13.54% 结论：虽然房价高企，一线城市购买能力整体仍然较好；区域上东北、西北、华北购买力透支少 2.3新增需求指标——外来人口比例 表4 外来人口比例排名（1-20） 排名 城市 （常住-户籍）/户籍 1 东莞 77.0% 2 深圳 75.3% 3 中山 53.6% 4 厦门 51.9% 5 佛山 50.2% 6 苏州 41.9% 7 上海 40.2% 8 北京 38.5% 9 广州 38.5% 10 乌鲁木齐 38.5% 11 珠海 35.2% 12 海口 31.8% 13 无锡 30.2% 14 惠州 30.2% 15 宁波 28.5% 16 嘉兴 26.8% 17 天津 26.8% 18 鄂尔多斯 25.1% 19 呼和浩特 25.1% 20 南京 25.1% 结论：过去10 年人口都流去一二线城市，区域上，华中、西北、西南均外流； 三、供给指标解析 3.1短期供应指标——存量去化周期 计算说明：当前待售库存/月均销量（上海、杭州库存中不包含保障房） 图1 截止2015年11月各典型城市存量去化周期 结论：统计的39 个城市可售库存去化周期在18.5 个月左右，其中一、二线城市去化周期（平均在12 个月以下）明显好于其他