房地产市场和基本概念概述.ppt

Free template from 房地产基础知识 房地产开发知识 建筑知识 物业管理知识 开发步骤 决策阶段 建设施工阶段 前期阶段 控制施工进度 加强质量监督 组织施工招标 资料汇总归档 市政公建配套 交付使用 竣工验收 综合开发程序 房地产开发知识 开发中的审批手续 商品房销售证书 土地证书 建设工程开工证 房屋拆迁许可证 建设用地批准证书 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证 项目建议书及可行性报告 由规划局审批 房屋土地管理局 城乡建设委员会 由计委审批 房屋土地管理局 市、区县人民政府 房屋土地管理局 房地产开发知识 通常的五证两书 《建设工程开工证》：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。 《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。 《住宅质量保证书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。 《住宅使用说明书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。 项目投资构成和投资分析 土地成本 前期费用 建筑安装费用 项目销售及交易税 其他费用 土地出让金、土地补偿和拆迁安置费、市政配套和集资费 规划勘察设计费、三通一平费、工程招标及办理各项开工手续费 建安费、工程监理及质量监督费、小区配套及绿化费 （多层建安费一般800-1000元/平方米、高层1200-1500元/平方米） 项目管理费、不可预见费、开发企业利润、税金及利息 项目投资构成 房地产开发知识 项目投资构成和投资分析 房地产项目投资经济效益的静态评价 房地产项目投资经济效益的静态评价是不考虑资金时间价值的评价方法。因其计算简单、方便，在项目的机会研究阶段、初步可行性研究阶段，以及建设期较短的小型项目评价上有广泛的应用。具体方法有： 投资收益率法 投资收益率又称投资利润率或投资效果系数，主要用来评价项目的获利水平。其计算公式如下： 投资收益率 = 收益额 / 项目投资额 × 100% 式中：项目投资额是包括贷款利息的总投资； 收益额是房地产开发商品的销售净收入。如商品房销售净收入，土地使用权的转让净收入等。 投资回收期法 投资回收期就是用拟建项目的净收益来补偿全部投资所需要的时间，即项目开发建设投放资金的回收时间。 投资回收期 = 项目总投资 / 项目年平均收益额 式中的项目投资额一般也应考虑投资贷款利息。项目的年平均收益额是由项目的年平均营业收入（租金收入）扣除年平均经营成本（不含折旧）及各种税金后的余额。 房地产开发知识 项目投资构成和投资分析 房地产项目投资经济效益的动态评价 动态评价分析法是考虑资金时间价值的分析方法。常用的动态分析方法有净 现值法和内部收益率法。房地产项目投资经济效益的不确定性分析在房地产投资项目的经济效益评价分析中，引用了大量的技术经济数据，如销售单价、成本、收益、贷款、利率、工期等。由于这些数据都是分析人员根据资料对未来的可能性作出的某种估计，所以分析中就带有某种不确定性因素。不确定性分析就是借助于盈亏平衡分析、敏感性分析及概率分析等数学方法对项目投资效益做更进一步分析。 房地产开发知识 建筑结构 工程识图 规划 建筑知识 建筑知识 户型 规划知识 居住用地包括 住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅旁绿地、宅间小路、家务院等） 公建用地：是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属的专用场院、绿地和配建停车场、回车场等。 道路用地：指宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路、广场、停车场、回车场等。居住区用地内道路用地面积应按下列规定确定： 1.按与居住人口规模相对应的同组道路及其以下各级道路计算用地面积，外围道路不 计入 2.居住区（级）道路、按红线宽度计算； 3.小区路、组团路，按路面宽度计算。当小区路设有人行便道时，人行便道计入道路 用地面积。 4.居民汽车停放场地，按实际占地面积计算 5.宅间小路不计入道路用地面积 公共绿地：指满足规定的日照要求，适应安排游憩活动场地的居民共享的绿地，包括居住区公园、居住小区的小游园、组团绿地以及其他具有一定规