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2019年土地估价师《案例与报告》试题及答案（卷二） 某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。 (1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作? 答：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解;对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测;利用适当的估价方法确定投标报价。 (2)可采取哪几种估价方法? 答：假设开发法，市场比较法。 若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。 1) 简述评估技术路线; 假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值。 市场比较法：按比较实例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格。 2) 应搜集审核的资料; 国有土地使用权证书;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;土地使用权出让合同;施工许可证;房地产开发建设情况、投资情况及 正常开发尚需投资情况等; 若采用市场比较法 1) 在选取可比案例时应考虑哪些因素? 应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近;交易类型与估价目的吻合;成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正;成交价格是正常价格或可修正为正常价格。 2)确认比准价格有哪几种方法? 平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法;中位数法;众数法。 某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。 (1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作? 答：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解;对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测;利用适当的估价方法确定投标报价。 (2)可采取哪几种估价方法? 答：假设开发法，市场比较法。 若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。 1) 简述评估技术路线; 假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或 价值。 市场比较法：按比较实例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格。 2) 应搜集审核的资料; 国有土地使用权证书;考试大建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;土地使用权出让合同;施工许可证;房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等; 若采用市场比较法 1) 在选取可比案例时应考虑哪些因素? 应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近;交易类型与估价目的吻合;成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正;成交价格是正常价格或可修正为正常价格。 2)确认比准价格有哪几种方法? 平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法;中位数法;众数法。 1、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项( )属国家标准。 A.《城镇土地估价规程》 B.《农用地分等规程》 C.《农用地估价规程》 D.《城市地价动态监测技术规范》 标准答案：a 解析：国家标准有两个：《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》。 2、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项( )属行业标准。 A.《城镇土地分等定级规程》 B.《农用地分等规程》 C.《土地估价报告规范格式》 D.《城市地价动态监测技术规范》 标准答案：b 解析：行业标准有三个：《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》。 3、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项( )属技术标准。 A.《城镇土地分等定级规程》 B.《农用地分等规程》 C.《土地估价报告规范格式》 D.《农用地估价规程》 标准答案：c 解析：《土地估价报告规范格式》为技术标准。 多选题: 4、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有( )。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价对象 D.估价期日 E.估价方法 标准答案：b, c, d 解析：根据土地估价委托协议(合同)的主要内容：估价目的、估价对象、估价期日，等等。 5、下列说法错误的是( )。 A.只有经土地所有权人要求，才能对该土地估价。 B.只有经土地使用权人要求，才能对该土地估价。 C.只有经土地抵押权人要求，才能对该土地估价。 D.只有经土地抵押权人要求，就可以对该土地估价。 E.只有经房地产