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企业对市场真正需求的把握需要通过直接的市场调研来论证 陕西盛达置业有限责任公司 2009.07 一.楼市回顾 2005全年西安楼市出现持续小幅上涨的趋势。 2005.08.25：城西商品房均价3000元∕㎡，时代佳园；城南商品房均价3300元∕㎡，而名城雅居3100元∕㎡。…… 2006年西安楼市全年持续上涨，高于2005年同期水平，在年末12月份，西安楼市迎来了一个峰值，将西安房价推向高潮。 2007年，全国土地购置面积增幅提高、土地购置费用、土地开发投资和土地成交价格款增幅较大，低价上涨情况突出，而土地开发面积增幅大幅下滑，囤地现象严重。 西安楼市上半年楼市价格有小幅上涨，而下半年成交量小幅下降。11.11—11.17，城南住宅成交均价为4344元∕㎡；城东住宅成交均价为3584元/平方米 ；城西住宅成交均价3599元∕㎡；城北成交均价3611元/ ㎡；城内成交均价5688元/㎡。 08.09西安商品房行情 2008年，国内楼市整体处于低迷状态，楼市价滞量跌。同年，西安楼市成交量下半年处于停滞阶段。 2009年，3月到年7月楼市价格持续走高，原因有三：1.今年上半年，全国新增信贷超过7万亿，这使得国内流动性资金泛滥，其中有相当部分没有进入实体经济，而是进入股市和楼市；2.去年下半年积累下来的刚性需求在此阶段得到充分消化；3.去年土地接二连三的流拍，使市场产生未来两年内供应量明显减少的预期。 进入8月份，楼市有望新的拐点，房价会再次回归理性。 二.西安市人口统计 2006.西安市常住人口：822.52万人。 2007.西安市常住人口：830.54万人，增长：0.98％，净增8.06万人。结果显示，全市常住人口超过100万人的有雁塔区和长安区；按常住人口排队，排在前五位的是雁塔区、长安区、碑林区、莲湖区、临潼区，依次为111.63万人、101.36万人、83.36万人、74.36万人和67.26万人。新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔城六区常住人口占全市总人口的54%。 预测结果：2010年西安城市常住人口：894.45万人，2020年西安城市常住人口：1007.78万人。 中心城市（主城区）人口规模：2010年常住人口525.42万人，其中户籍人口430.59万人，居住半年以上外来人口94.83万人；2020年常住人口600.22万人，其中户籍人口468.22万人，居住半年以上外来人口132万人。 三.房价对比分析 客观的说，西安的房价是九个一线城市中最低的一个。 2006年西安社会平均工资为1417元/月，年人均可支配收入为17004元，以西安一个普通的两口之家为例，年可支配收入为34008元。按照我国目前居民43%的消费率计算，则两口之家的平均年节余仅为19384.6元，平均每个月仅1615元左右 。 若仅以4000元/平米的价格计算，西安一个普通两居室（按90平米计）也需要36万。对于西安一个普通的两口之家，要买90平米的住房，按照现在的收入、和消费水平，平均需要攒18.5年。 年社会平均工资方面，北京为36094元，是西安17004的2.1倍. 年人均可支配收入方面：北京为19978元，西安为10074元，北京是西安的2倍. 北京四环附近住宅均价为1.2万，而西安同等地理位置的二环附近均价4500元。 按照国际上通行的家庭房价收入比，即房价÷收入，同样供90平米的房子，北京该项比值为29.9，西安该项比值为23.8，在该项比值上西安与北京的差距却不是十分明显。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3至6倍,世界银行专家的说法为4至6倍。 四.西安各区域住宅成交量图 2009年上半年城东区住宅成交量占总量的25﹪，比07、08年的18、21％、24﹪有所上升。（右图所示为09年上半年西安各分区的住宅成交比例图） 09年西安7、8月份楼市 09年上半年，全国楼市整体处于上升阶段；进入7、8月份，北京、上海等城市楼市成交量出现下跌，房地产商纷纷出台促销措施；同期，西安楼市成交量缓比下降。整体而看，高收入阶层为现阶段楼市的支柱，中等收入人群在持续上涨的房价中很难及时跟进。 二.纺织城经济条件分析 1.在西安10个分区中，灞桥区纺织城低收入人群较多，从65㎡——100㎡的经济适用房的一期的销售情况、以及二期的订购情况，不难看出纺织城住房低端消费人群较多。 2.纺织城整体消费能力处于较低的水平。龙园的底商未做运行情况表明，该区域缺乏规模高端住宅的购买力 * *