20120414天津宝龙国际中心季度营销工作汇报(终板).pptx

宝龙天津项目 2012年二季度营销工作汇报;汇报目录;近阶段市场现状;天津市近阶段市场现状;滨海新区近阶段销售现状;滨海新区近阶段销售现状;滨海新区近阶段市场现状;区域内竞品项目分布;区域内竞品 项目分析;区域内竞品 项目分析;2012年房地产政策虽然在住宅市场有所松动，但主要是为了释放刚性需求，对于投资性产品来说，政策依旧严厉；;销售现状及突破性策略;总建筑面积：40万 ㎡ 产品业态：公寓13.5万㎡ 商业8.5万㎡ 写字楼18万㎡ 开盘时间：2011年11月20日 在??部分： 572 套，41107.81 ㎡ 其中公寓已售： 67套，4028.21 ㎡ 成交均价 ：16430元/ ㎡ 公寓待售： 505套，37079.6㎡;公寓产品梳理;销售难点;突破性策略;突破性策略;突破性策略;8;项目名称;项目名称;酒店市场——滨海新区星级酒店未来供应;1、天津市高端综合体物业类型项目均包含酒店及酒店式公寓，其酒店管理公司保证了入伙后物业的管理品质及投资客户的投资信心； 2、服务式公寓在天津属于稀缺产品，有着广阔的发展空间； 3、本片区内尚无服务式公寓产品出现，本项目可参考市区较成熟的高品质综合体物业，引进酒店管理公司，丰富产品类型，增加投资客户信心。; 片区内已有2座星级酒店，从本项目的整体规划及所能承载的酒店类型出发，建议选择高端商务酒店； 例如： 雅诗阁旗下盛捷服务公寓 假日酒店旗下假日快捷酒店或假日套房酒店 汉庭酒店旗下全季酒店 等等 快捷酒店对于酒店大堂等硬件配置的要求无星级酒店般高，但所能提供的服务可比拟星级酒店；品牌酒店管理公司引进，对后期公寓、写字楼租售及商场招租等均可互相影响，产生利好效应。 ; 1、包租5年，按2元/平米/天计算 以3001房间为例 ，156.9平米，总房款2885039元，每月回报 2*156.9*30=9414元，回报率为3.92%，5年共返租564840元； 2、包租3年，按3元/平米/天计算 仍以3001房间为例 ，156.9平米，总房款2885039元，每月回报 3*156.9*30=14121元，回报率为5.87%，3年共返租508356元； 建议选用第2种返租方式。;突破性策略;2012年3月天津市写字楼市场概况 ——滨海新区虽然成交量下降，但成交价格在稳步上升，是天津市唯一同比、环比均增加的区域 。;28;突破性策略;友谊路分市场 内资公司为主，少量预算较低的跨国公司租户;　;天津中心城区写字楼分市场主要以现有的南京路，小白楼和友谊路为主。2011年天津环球投入市场，代表了天津甲级写字楼的又一个里程碑。此外，随着海河沿岸的不断开发，包括临近南站CBD区域的金融城等新兴的写字楼分市场也将对天津的写字楼市场产生大的影响。 南京路的定位为商贸商业经济带项目，将被打造成拥有中央商务区、中心商业区和中央信息区三大功能区的天津市服务业集聚区。南京路分市场跨国公司云集，商业配套设施完善。未来还将有多个国际知名开发商投资建设的大型优质写字楼出现。 小白楼分市场拥有多个写字楼项目，已形成一定的商务氛围。是除南京路以外，该区域也是众多开发商，租户，投资者重点考虑的区域。小白楼的功能定位为以商务带商业，打造商务中心区。 友谊路目前优质项目有限，未来新项目从硬件上与现有项目区别不大，且供应量要比南京路和小白楼区域少。 海河沿线目前优质项目有限，未来在海河两岸新建项目众多包括数个标志性建筑正在开发中，其中不乏有实力的国内以及亚洲其他地区知名的开发商。;滨海新区写字楼市场综述;突破性策略;1#楼产品面积分析;综合考虑市场因素、物业销售因素等，建议将1#楼公寓产品调整为写字楼产品销售。;突破性策略;;季度销售目标及对应策略;全年营销目标;2012年营销目标5.5亿;公寓2.0亿，约200套房源;第二季度营销目标;营销现状思考;市场现状下的销售突围与价值重塑—— 响锣湾已经开启了滨海新区中央核心区的第一篇章，区域规模显现； 伴随2012年“诸雄争霸于家堡金融区”，滨海新区的规模、形象将再上一个高度。 作为于家堡第一商务综合体，首个在售项目，宝龙国际