评估方法选择.pdf

适用范围的比较 1 、收益法适用的业务范围 (1) 企业股权变动。 企业股权变动所涉及的资产是企业的整体资产，它比单 项资产要素的加总具有更丰富的内涵。 因它是作为所有者权益在流通， 所以它的 价值评估只能用收益现值法。 (2) 房地产及资源性资产。 房地产价值一般表现为交换代价的价格，同时也 可表示为使用和收益代价的租金。 房地产价格与租金的关系， 犹如本金与利息的 关系。在工商领域里， 房地产产权的变动实际上涉及地租收益的转移， 其价值尺 度是按照地租来度量的，因而适用收益现值标准。 各类资源性资产，如矿藏、草原、水源、森林等天然资源，其价值是通过收 益来实现的，因此适用收益现值标准。 (3) 无形资产转让业务。 对于知识性无形资产，作为劳动成果，它具有价值 和使用价值。 但对于有形资产， 这类无形资产具有很大的特殊性， 它的运用可以 使有形资产的收益能力产生很大的增量， 它所带来的追加收益可以单独评估。 并 且，无形资产具有高度的垄断性， 所以它的价值往往以由他带来的追加收益来衡 量，适用收益现值标准， 这是单项无形之产于单项有形资产买卖所具有的根本区 别。 2 、成本法适用的业务范围 重置成本标准对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都是适合的 ， 如资产的抵押、 保险 与赔偿， 以及我国的清产核资工作。 由于我国充分发育的资 产市场尚待建立和完善， 应用其他计价标准的客观条件不成熟， 所以单项资产买 卖的价值评估广泛地采用了重置成本标准。 即使在企业整体转让的场合， 也要应 用重置成本标准队分项资产进行估价，提供重做资产负债表的基础价格资料。 ( 三) 决定评估价值的基本因素比较 1 、在适用收益法的场合，资产的评估价值取决于预期收益额的本金化率。 在资产评估中，收益额可以分为净利润和净现金流量，期间又有税前、税后、息 前、息后之分。从 投资 回报的角度看，净利润是所有者权益，利息是债权人的收 益。企业的资金来源按照性质可划分为两类：一类是负债，一类是所有者权益。 如果被评估的企业资产是含长期负债在内的全部投资， 它的收益现值就要按扣税 利息加上净利润 ( 或净现金流量 ) 作为收益额计算。 如果被评估的企业资产仅仅是 所有者权益， 如产权接受方承担全部债务， 栽植需要购买所有者权益的场合， 它 的收益现值所依据的收益额只能按照净利润 ( 或净现金流量 )计算。总之， 明确收 益的边界和内涵，对于收益法来说是极为重要的。 本金化率是受益于资产之间的比率。 在资产评估中， 适用本金化率的选择与 确定，必须按照一定的原则，具体问题具体分析。从根本上说，适用本金化率取 决于社会平均本金化率， 在具体测定时， 一是要考虑投资的无风险利率， 它相当 于投资的最低机会成本， 在我国一般可采用国库券利率。 二是要考虑该行业和该 企业的风险因素，即风险报酬率。 2 、在适用成本法的场合，资产评估的价值取决于重置净价。 重置净价是重 置全价扣除贬值后的余额。 重置全价又称为完全重置成本， 在资产功能不变的前 提下，它可以分为复原完全重置成本和更新完全重置成本。 复原完全重置成本是 在原资产购置的全部成本核算资料基础上，