土地收储成本.doc

土地储备成本构成 土地储备成本，是指开发一定数量土地，达到可供出让状态所发生的各项费用。包括5个方面： 办理各项报批手续费用。包括申报规划许可所需河道蓝线划示费用、勘测定界费用、图纸费用及重点项目预评估费用等。 征地补偿费及有关税费。若储备地块涉及集体土地，根据《土地管理法》第47条规定，必须在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中，向被征地村和被征地农民支付相关的征地补偿费和征地税费，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开垦费、征地管理费等。 拆迁补偿费。根据相关法规，拆迁房屋应对被拆迁入进行补偿安置。对被拆迁入来说，拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿。 市政配套相关费用。包括土地平整费、电力配套费、电讯配套费、给排水配套费等。 其他费用。包括已储备土地管理费、贷款利息、法定工作经费及其他费用等。 土地储备成本控制 土地储备成本控制步骤 ——事前成本控制。在项目实施之前，对项目地块内情况进行认真摸底调查，尽可能掌握居民家庭状况、企业经营状况、房屋权属和使用状况，必要时可进行预评估，预测项目实施可能发生的补偿费用，做好成本预算。同时，应根据土地市场情况及规划条件等，对地块未来价值及存在的风险进行分析，充分研究项目的可行性。 ——事中成本控制。动拆迁成本是事中成本控制的关键。在动迁过程中，要在确保群众根本利益的前提下，土地储备机构、前期开发委托单位及动迁公司等各部门必须紧密配合，责任落实到位，规范动拆迁操作。在实际工作中，尽量根据房地产市场实际情况，做到合理评估，以评估价格为依据，将补偿费用与成本预算的差异控制在合理范围内。在条件允许的情况下，可考虑采用包干的形式，预先锁定成本。由于土地储备是政府行为，涉及财政资金，项目结算必须通过财政审计，因此在项目进行过程中实施跟踪审计有利于项目的最终结算，也利于对成本进行及时监控。 ——特殊成本差异控制。对于某些大中型国有企业的土地储备收购，通常企业要求的补偿费用会远远高于评估价格。在谈判协商过程中应遵循“市场评估、综合平衡、政府定价、适时调整”的原则，进行成本差异控制。有条件的情况下可考虑以地置换，异地安置。也可采用联合开发模式，实现成本同担、效益共享。 ——事后成本控制。在项目完成之后应将实际成本与目标成本进行比较分析，找出差距，明确节支超支原因。事后控制主要包括成本控制完成情况的考核、执行情况的分析和控制成果收益分配方法等，对今后工作起到指导作用。