三期可行性分析.docVIP

正阳世纪星城三期项目可行性分析研究报告 第一章 项目概况 [项目名称]: 正阳世纪星城三期 [地理位置]: 本项目位于正阳世纪星城二期南侧，东临莘奉金高速公路及待建的体育主体公园，西临新横泾港，北为环城南路。相比正阳世纪星城一、二期地块，三期地块距离南奉公路商业区较远，但整体环境整洁、自然资源良好，适合开发类别墅产品。 [项目简介]:本项目占地341377 m2，可建设用地面积203060 m2，容积率0.926，总建筑面积18800 m2，总户数为1199户。规划设计以低层类别墅建筑为主，高层建筑为辅，其中高层建筑面积50800 m2，低层类别墅建筑面积109600 三期综合技术指标 项目用地面积（m2） 341377 其中商业用地面积（m2） 29779 可建设用地面积（m2） 203060 其中住宅用地面积（m2） 158035 容积率（按可建设用地） 0.926 体育公园占地用地面积（m2） 12000 地上建筑面积（m2） 188000 地下车库总面积（m2） 5520 其中 高层住宅 50800 住宅总户数 1199户 双立别墅 5760 机动车位 994辆 双拼别墅 15500 其中住宅车位 864辆 联体别墅 57980 其中商业车位 130辆 叠加别墅 30360 建筑密度 20％ 商业配套 25000 集中绿地率 15％ 会所及配套 2600 绿化率 40％ [建设周期]：整个三期开发周期预计为5年，到2011年底完成建设。 [房型简介]：本项目户型设计在考虑市场需求的同时，兼顾新规划政策的要求： 1、低层类别墅产品充分考虑市场需求，面积舒适，功能超前。 2、高层公寓产品皆设计90 m2 产品配比: 物业类型 套数 面积段（㎡） 总面积（㎡） 户数比例 高层公寓 632 70~90 50800 53% 叠加别墅 184 150~180 30360 15% 联排别墅 305 160~210 57980 26% 双拼别墅 62 210~260 15500 5% 双立别墅 16 320~350 5760 1% 1199 1227 100% [投资匡算及资金筹措]: 本项目三期建筑面积为188000㎡,总建设投资约为108109.8375万元,按有关政策规定,我公司自筹资金为37600万元,作为项目建设投资资本金,其余款项将由我公司通过融资手段自行解决. 第二章 市场分析 [南桥地区房地产市场分析]： 南桥作为奉贤区的行政中心，已有很长时间的历史和文化沉淀，在经历了一定的发展之后，目前整个城镇已具相当规模，同时随着新城区规划的实施、经济开发区及化工城规划的出炉，南桥镇的发展前景非常乐观。南桥城的房地产开发在经历了2002～2005年的高速发展后，已经由起步迈向了成熟：正阳世纪星城一、二期的成功，绿地集团、农房集团的进入，以及区域内原有的江海置业等企业的发展，房地产市场呈现百花齐放百家争鸣的局势，数家资质优良的开发商共同推动南桥房地产市场步入高峰……但宏观调控也使市场风险暴露无疑，05年宏观调控后，原先百花齐放的局面变为正阳世纪星城一支独秀，其他项目惨烈肉搏以争夺剩余的市场份额。南桥的房地产市场整体需求量有限，外来需求难以导入，需求自然增长相对缓慢,无法支撑日益增长的市场供应。因此正阳世纪星城三期将面临异常激烈的竞争。 [项目SWOT分析]： 本案是南桥地区规模最大的开发项目，项目特性非常明显，充分了解项目特质，挖掘优势，规避劣势，将是项目运作成功的第一步。根据综合的市场分析，本案的优势和机会点主要有以下几方面： ●规模宏大，小区具备充分的规划设计优势，规模效应明显 ●地块的地理位置优越、交通便捷，配套齐全，具备良好的住宅开发基本条件 开发商实力雄厚，能保证项目的按期、保质保量完成 ●专业的市场运作：由专业代理公司和公司相关部门前期介入，确保项目的产品定位和客源定位准确，使本案能充分迎合市场、适应市场。 ●专业的营销运作：营销企划前期介入，使营销真正的服务于项目全程，确保项目市场推广的整体性、专业性和完善性，充分提升项目的潜质和价值； ●专业的销售执行：良好的营销策略、价格策略和现场控制确保实现既定销售目标 ●项目一期、二期取得巨大成功，开发商承诺的配套一一实现，项目所在板块已成为南桥实际意义上的生活中心，板块、地段优势、开放商的良好信誉将成为三期成功的重要基础。 项目面临的风险和劣势也相当明显： ●三期地块距离南奉公路商业区较远，整体地段优势将被弱化。 ●三期主力产品为高端物业——类别墅产品，目标市场是奉贤消费金字塔顶端的人群，目标市场数量有限将是本案面临的最大风险。 ●宏观调控后，南桥的房地产市场供求关系出现了倒挂，区域市场需求量不足是不争的事实，三期的销售难度将大大增加。 ●从二期销售结案到项目三期