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房地产项目申请说明报告 阳光家和苑房地产开发项目申请报告 PAGE PAGE 3 宿松县咨询工程院 目 录 TOC \o 1-1 \h \z \u 第一章 申报单位及项目概况 1 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 14 第三章 资源开发及综合利用分析 17 第四章 节能分析 21 第五章 建设用地分析 25 第六章 环境影响评价 26 第七章 投资估算与经济评价 30 第八章 社会影响分析 36 第九章 结论与建议 39 第一章 申报单位及项目概况 1.1项目名称及申报单位 1.1.1 项目名称：宿松县阳光家和苑房地产开发项目 1.1.2 申报单位：宿松县华美房地产有限公司 申报单位概况：宿松中豪房产开发有限公司具有较强的经济技术实力，法人代表：何国灯，公司实行董事会领导下的总经理负责制，设有工程建设开发部、物资供应部、综合部、售房部和财务部，是具备高素质人才和科学管理水平，有一定实力的房地产开发企业。公司本着“以人为本，质量第一”的经营宗旨，在全体员工的共同努力下，在过去的一年中取得了快速发展。我公司充分利用地理环境，使小区与周边环境相融合，规划设计将力图营造一个功能合理、环境优美、舒适宜人的人居环境，追求社会、经济、环境综合效益的整合，为宿松县的快速发展做出贡献。 1.2 项目概况 1.2.1报告编制的依据 国家发展改革委员会《关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投［2007］1169号； 国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 宿松县国土局核发的土地挂牌出让成交确认书； 宿松县城乡规划管理局规划设计条件； 《中华人民共和国建筑法》； 国务院《建设工程质量管理条例》； 国家有关防火、安全卫生、劳动保护和环保等规程和规定。 1.2.2 建设背景与市场调查分析 我国房地产业还在发展时期，房地产业的发展进而带动整个国民经济结构调整，成为了国民经济支柱产业。我国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求。基于2012年上半年保定楼市消费者心理调查分析认为：（一）刚需是市场主体: 31-40岁的购房者占了47%的比重，改善住房条件为购房主要因素；72%的受访人群年收入在5万或者5万以下，首付不足或是影响置业主因；首次置业与改善性购房群体是参与此次调查的主体人群；（二）70%的受访者在购房时的承受范围在40万元以下，62%的受访者可承受的月还款额在1500元以下，在保定的购房者能承受的房屋总价能力偏低，月还款能力偏低。 目前宿松县住宅市场供应上,住宅面积在80-100m2以下的占总量的72%，住宅面积在101--120 m2的占总量的20%，121--140 m2占总量的8%。从以上统计结果看，80m2--120m2的住宅面积目前是宿松县住宅市场上供应的主力， 另外，本项目所在的宿松县房地产市场及项目周边的主要楼盘，在2011年住宅平均价格为3300元/平方米。购房者所能承受的价格在15-20万之间，比例占到总量的80%以上。高收入人群所占比例为20%左右，其房价承受范围较高。2011年山水华庭、山水港湾小区住宅销售均价在3300元/平方米左右，且销售情况良好。从市场现状看，本项目地处县城中心，地理位置优越，交通便利，住房的需求一定会更大。另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，拉动一系列行业发展。依据市场状况及地区住宅需求分析，公司拟进行阳光家和苑房地产开发项目。 1.2.3 建设地点与建设规划 本项目地点位于破凉镇，占地面积约11999.73平方米。 根据宿松县住建局下达的规划要点，项目用地性质为商住综合用地（可兼容商业用地，兼容量≤10%），主要规划经济指标为：容积率≤1.8，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑高度≤24米，建筑面积21490平方米，主要出入口方位为北侧。 1.2.4建设条件 1.2.4.1区位概况 育才花园三期工程开发项目所在的宿松县破凉镇，破凉镇集镇紧邻宿松县工业园区，距县城中心9公里，安庆130公里，九江80公里，合肥230公里。武汉220公里，南昌240公里。318高速105国道，合九铁路穿镇而过，合九铁路宿松客