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精品文档 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 –独家原创 PAGE1 / NUMPAGES19 小区公共设施权属谁家？ 小区公共设施权属谁家？作者：佚名 时间：2008-8-30 浏览量： 是“霸王条款”还是“有法可依”?是地方性纠纷还是全国性难题? ■业主买房,先签“不平等条约”? 江先生是深圳罗湖区碧岭华庭的一个业主,他原来居住在另一个小区。但因该小区管理极其混乱,开发商随意将楼房的架空层作为商铺出租,使小区变得像自由市场一样混乱。由于苦不堪言,业主们多次企图阻止开发商的独行其是,但最终都不得不放弃这种想法———因为他们知道对方即开发商手中握有“杀手锏”:在他们与每个业主签订的购房合同中,留有一张“附表四”,上面规定架空层这类附着物归开发商所有。 2003年,江先生不得已决定进行第二次置业,他选择了碧岭华庭的房子。没想到还是遭遇到了“附表四”的问题。 据江先生介绍,在交15万首期款前,他要求销售人员把房地产买卖合同给他看一下,但工作人员总是以“合同是国土部门制订的格式合同,没有什么好看的”为由推托。因此在他付15万首期款前,他连合同的影子都没有看到过;直到他拿着首期款的银行汇款条,工作人员才把合同打印给他看。 于是,他在合同中,发现了这样一张“附表四”: .屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有; 2.外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益归开发商所有; 3.小区及其附着物的广告收益归开发商所有; 4.小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施的经营管理权归开发商所有。 江先生马上感觉不对,要求当场修改,但被销售人员拒绝。他们称条款不能更改,否则就不卖了。而如果江先生坚持不签的话,按照认购书的规定,他所付的定金就要被发展商没收。无奈,他只得签了这一“不平等条约”。 后来,江先生与他的邻居核实,发现他们也都是出于无奈,签了这个“不平等条约”的;而据了解,在深圳买房,如果谁不签这个“附表四”,就没有开发商会卖给你房子。 ■“附表四”是不是“霸王条款”? 随着时间的推移,越来越多的业主为了能买到房子,不得不忍气吞声与开发商签此“附表四”,这使江先生等人越来越感觉到,“附表四”在带给业主“法律桎梏”的同时,又维护和规定了开发商的强势地位;而业主在利益受损的同时,还没有地方说理。 于是他们决定诉诸法律,把屋顶、外墙面、房屋附着物、会所、停车场等公共设施的所有权归业主所有。在该案一审阶段,罗湖区法院以业主在合同附表中已约定这些屋顶、停车场等公共部分归发展商为由,驳回了业主们的诉讼请求。业主不服提起上诉,二审法院又以同样理由维持了原判。 业主们认为,买房必然有屋顶或围墙凉亭,这些都和主房是一个不可分割的整体,业主们是为这部分设施“埋单”的人,产权当然应属全体业主所有。 业主的代理律师倪益民也认为:第一,小区业主与开发商签订的是房地产买卖合同,业主购买的标的物是房屋。而屋顶和外墙面是房屋不可分割的一部分,否则不成其为房屋,业主购买房屋后,外墙屋顶也随之转让给业主。因此,小区楼宇的屋顶、外墙应为全体业主所有。 第二,《深圳经济特区房地产登记条例》规定,房地产转让,是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物附着物所有权的自然人、法人和其他组织通过买卖、交换、赠与将房地产转让给他人的法律行为。因此,小区附着物作为业主与开发商双方买卖标的物的一部分,所有权应属全体业主。 第三,小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施属于房地产的一部分,其所有权理应属于全体业主。 业主们还说,会所、未分摊面积的各项公共设施,当计算容积率的建筑面积全部转让完毕时,其占用范围的土地使用权也同时全部转让给买受人,只能归属全体业主所有,其经营管理权当然也属于其所有权人。 nbs 小区公共设施权属谁家？作者：佚名 时间：2008-8-30 浏览量：p;而被告方则强调,业主在购房合同中已与开发商“约定”屋顶、外墙和车库等公共设施的权益,这即是业主对自身权益的一种“处分”,是有法律效力的。因此,原告的要求不成立。同时,《深圳经济特区房地产转让条例》第13条规定,房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的,经房地产登记机关初始登记,由登记的权利人拥有。被告方据此认为,既然原告每位业主都已签订“附表四”,那么“附表四”就是合乎法律规定,具备法律效力的。 针对此说法原告方辩称,虽然“