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房地产全局成本控制要点 1、立项环节成本控制要点 立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 财务干什么 新征土地 征地费用 少交或晚交，尽量减免 开发部负责，主管副总、董事长批准 有返还（奖励）争取返给股东 拆迁安置费用 房产确权后办理拆迁安置费用 开发部，分管副总、董事长批准 大市政配套费用 少交或晚交，尽量减免 工程部、设计部、成本部 有返还或支持争取专款专用 规划条件 满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本 设计部、开发部、工程部 参与了解 2、规划环节成本控制要点 规划环节成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”地位和作用： 在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。财务部门参与了解，掌握概算数据，审查规划设计合同，按合同审核付款流程。 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 财务干什么 1、规划方案 = 1 \* GB2 ⑴可行性规划设计 市场信息搜集和分析、市政状况信息分析、规划要点确立， 设计部负责，工程、成本、销售、 参与、了解、审查合同条款，重点：付款部分 可行性研究设计任务书、可行性设计变更 开发部配合 = 2 \* GB2 ⑵方案评审 组成可行性规划评审小组，对方案进行评审、确定 评审小组主管副总、董事长 未通过的方案进入可行性设计变更环节，在重新评审 = 3 \* GB2 ⑶设计成果 对可行性规划方案根据实际情况进行细节调整 设计部负责，工程部配合 设备选型方案提前确定 根据提交设计成果进行投资估算 成本部负责、工程部配合 2、报批设计 = 1 \* GB2 ⑴设计方案 根据项目前期运营情况和市场分析制定设计任务书 设计部负责，开发、销售部协作 审查合同 方案设计招投标 设计部 方案设计评审 招标小组 = 2 \* GB2 ⑵报批 注意市政设计 开发部负责 注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整 开发部负责，设计部配合 3、扩初设计 = 1 \* GB2 ⑴扩大初步设计要求 对报批设计进一步调整、设计要求、内部审核 设计部负责 = 2 \* GB2 ⑵成本概算 根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本做出概算 设计部与工程部负责 审查合同，掌握概算数据 制订经营指导书 成本部负责 = 3 \* GB2 ⑶扩初设计图 根据扩初设计要求招标、专家评审、内部评审 招投标评审小组 设计调整 设计部负责 4、桩基设计 = 1 \* GB2 ⑴地质勘察 搜集权威地质资料 设计部负责，工程部协助 审查合同，重点：付款部分 自己专业人员勘察 = 2 \* GB2 ⑵设计方案评审 桩基设计2种以上形式 由专家进行桩基形式和桩基结构评审 = 3 \* GB2 ⑶桩基施工图 设计调整 5、施工图设计 = 1 \* GB2 ⑴施工图设计要求 根据销售包装设计、桩基设计功能设计及配套设施等因素，在扩初基础上确立施工图设计要求 设计部和工程负责，其他部门协助 审查合同 建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施等约占总造价的70%的部分属于设计方可控部分，应严格要求 开发部负责 = 2 \* GB2 ⑵报建 政府部门报批费，按文件执行 开发部负责 = 3 \* GB2 ⑶施工图审批 互审互签，明确修改意见，设计洽谈 设计部负责，工程部协助 6、销售包装设计 面积测算 设计图纸测算与实际施工时检验相结合，结合营销费用控制 施工招投标 设计部负责，销售部协助 7、装修方案设计 = 1 \* GB2 ⑴方案设计要求 根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求 = 2 \* GB2 ⑵材料设备选型成本方案 市场信息调研 设计部负责 根据设计要求确定装修材料和设备 制订装修设计目标成本计划明细表 装修综合价格拆分分析 = 3 \* GB2 ⑶招投标 制订设计任务书 设计部负责、销售部配合 评审 招投标评审委员会 8、功能设计 = 1 \* GB2 ⑴小区建筑物功能的经济评估 市场调研 销售部负责 有针对性扩充建筑功能 设计部负责，销售、工程部协助 = 2 \* GB2 ⑵市政配套方案 市政状况调研、争取政府有利条件 开发部负责 = 3 \* GB2 ⑶环境方案设计 根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额 设计部负责，开发部协助 = 4 \* GB2 ⑷智能化设计 智能化控制内容 销售部负责 合同审核 招投标，寻找外部合