美国物业管理特点.docVIP

? 第一章?? 19世纪60年代起源英国?奥克维娅?希尔女士?? 规范租户行为的管理办法+英国皇家物业管理学会会员遍布世界各国? 现代物业管理诞生并发展19世纪末20世纪初?美国?? 1908年在美国成立了芝加哥建筑物管理组织；1911年?“建筑物业主组织”成立，标志着现代物业管理的诞生。? 美国物业管理特点：? 1）服务内容广泛? 2）契约化管理? 3）从业人员素质高? 4)??专业化的管理? 5)??智能化管理??? 楼宇自动化BAS?、通讯自动化CS?、办公自动化OAS（?3A?）+秩序维护保安自动化系统（SAS）、消防自动化系统（FAS），合起来称为5A。? 不能认为5A就高于3A。?? 新加坡物管特点：? 1）组织系统健全? 2）法制建设完善? 3）以人为本? 新加坡建造的住宅分公共组屋和私人住宅两种，公共组屋是面向中低收入阶层出售或出租的住宅；共管式公寓属于私人住宅的范畴，即在一个房地产发展范围内，由若干个别业主组成? 香港物管特点：? 1）物业管理法规完善? 2）专业化程度高? 3）管理人员素质高? 4）按物业性质管理? 香港物管源于英国。香港的住宅楼宇一般有三种形式：一是公共屋村用于出租给低收入者的住宅群；二是居屋，1977年开始，政府推出“居者有其屋（所）”计划；其三私人楼宇。? 中国物业管理? 1981年3月10日，第一家涉外商品房物管公司--深圳市物业服务企业成立，该公司是我国第一家经营涉外商品房产的专业管理公司。? 1996年元月国家计委、建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，明确了物业管理服务收费的原则、收费的方式等，特别提出了物业管理服务必须质价相符，按质论价的原则，不允许多收费少服务，只收费不服务等规定。? 《住宅维修基金管理办法》明确了房屋大、中修及设施设备更换的资金来源。? 2008年2月1日起开始施行《住宅专项维修资金管理办法》，物业专项维修资金是“取之于民，用之于民”的一项住房保障金，就是自己给自己的住宅筹备“养老金”。这项资金的保证，能够保障房屋的面貌常新（败絮于内），从而使物业保值增值。? 2000年10月25日中物协CPMI在北京正式成立。协会特征：行业的广泛性、管理的民主性、管理的开放性、体制机制的先进性。? 2003年6月8日（9.1），国务院颁布了《物业管理条例》，物管全面进入法制化发展道路。? 2007年12月全国共有注册物业管理师1119名，物业管理师制度全面实施。? 2007年3月16日（10.1），全国人大五次会议通过了《物权法》? 2009年10月1日起施行《高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。? 2010年10月21日住建部颁《物业承接查验办法》，规范了物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益。? 物管行业的历史使命?? 物管行业应自觉承担以下四个方面的历史使命：? 1、不断提高专业服务水平，满足人民群众日益增长的物业管理需要? 2、不断改进企业管理水平，构建和谐稳定的社区环境? 3、不断改进产业创富能力，实现客户价值和企业效益的同步增长? 4、不断增强行业创新能力，探索具有中国特色的物业管理发展道路? 物业?已建成?有使用功能的（已交使的）?有价值的+建筑物+设备设施+相关场地+权益?? 是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。? 物业=物质实体+包括依托于物质实体上的权益。? 物业的分类：? 居住物业——非居住物业（商业物业：写综酒商。工业物业：厂房仓库。其它物业：车站机场医院学校政府大楼体育场馆。）? 按产权分为：公有/私有/公私合营（中外合资企业的，中外合作企业的）? 按收益性质分?：? 收益性物业管理：出租经营房屋为主，如酒店、写字楼、商业中心。? 非收益性物业管理：是以消费型房屋为主，如住宅小区等。物业的性质：自然属性（物理属性）+社会属性（经济属性和法律属性）自然属性1）位置固定性2）寿命耐久性3）形式多样性4）物业高值性经济属性：1）物业的单一商品性2）供应上的短缺性??????????3）物业的保值增值性4）宏观政策上的调控性法律属性物业的法律属性集中反映在房地产物权的关系上。在我国是指物权人（只）享有的房屋的所有权+土地使用权（租用40-70年）。?? 物业与房地产的关系：? 两个内涵不完全相同，主要区别有：? ?1、称谓领域不同? 房地产是经济法和行政法中较常用，物业仅是房房地产概念的别称。??2