火车站地下商场招商经营建议案.doc

（最新）火车站地下商场招商经营建议案 福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件 火车站地下商场招商经营建议案 前言 火车站历来是一个城市的对外“窗口”，它代表着一个城市的形象，展示着一个城市的精神面貌。本案项目所处的特殊地理位置，赋予了本案不仅仅是个商业项目，它还肩负着“城市名片”的社会使命。 本案主推亮点: 1、经营亮点:福州特价第一城——福州第一个特价商品淘宝集散地。 2、炒作亮点:商业项目与社会责任相结合——创业基地、再就业基地、安保基地。 第 1 页 共 19 页 福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件 第一部分 项目背景 本案位于火车站商圈核心的火车站出口位置，通过地下延伸，将火车站周边的交通网络及商业网点连成一体。 2005年3月12日，本案一期正式开盘,2006年1月3日，二期项目开盘，期间采取售后包租的形式，将600多间店铺基本销售一空。 随着本案经营的开展，前期规划、执行、管理上存在的问题逐渐暴露，由此产生的客流稀少，销售疲软，导致本案出现经营状况恶化的情况。 第 2 页 共 19 页 福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件 第二部分 项目分析 一、我们面临怎样的市场商业环境, 1、商圈概况 随着火车站改造的完成，新华都百货、永辉超市、火车站商贸城、本案、龙城广场等商业项目的先后入驻，加之火车站周边其他商业业态搭配，火车站商圈 。 开始形成 2、地理交通 项目周边拥有火车站、长途汽车站、公交车站、客运站等四大交通枢纽，每天有32趟火车班次通往全国各地,区内2大公交总站，18条通往全市的公交车，拥有日近20万的乘客源。在未来的交通规划中，福厦铁路及温福铁路的启动建设，将进一步奠定火车站作为交通枢纽中心的地位。 小结:火车站商圈，拥有明显的区位优势，每天大量的人流、物流，为火车站商圈提供了相当的购买力，给火车站商圈提供了一个良好的发展机会。 3、商业分析 , 火车站商贸城:现火车站商圈的领导商业，主营无品牌中低档服饰及部 分低档风味小吃，其所处地理位置较佳，整体规划比较合理，经营比较 稳定，消费氛围成熟，但装修低档、购物直观印象差。 , 龙城广场:主营眼镜城、网吧及中低档饮食，以服务流动人口为主，经 营比较杂乱，整体经营氛围较差。 , 新华都购物广场、永辉超市:主营日用百货为主，主要客流为周边居民 及来往旅客，基本垄断商圈内该类型消费市场，竞争力强劲。 , 沿街店面以餐饮,主要是快餐,、杂货店为主，业态档次低，经营的东 第 3 页 共 19 页 福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件 西一般为服务旅客的商品。 小结:从商业形态分析，商圈内基本以主营饮食、中低档服装为主，其他延伸业态作为配套补充。商品特征偏中低档化，顺应周边居民及旅客需求。 4、消费人群 主要消费群体:周边居民、出榕旅客。 次级消费群体:回榕旅客、福州市区居民。 消费群体的主要特征:中低收入，以务工人员、学生、低收入青年为主，饮食消费偏低端，服饰消费在50-100元左右，服饰消费的年轻女性占居多。 小结:从消费群体的分析可以看出，消费目标主人群，属于中低收入群体，大部分为周边居住的女性群体，主要都是想用最少的钱买更多实用的东西。 二、福州其他同业态商业参考 1、台江农贸市场 , 业态定位:主要为低档服装、饰品、精品，品类丰富，以批发为主兼做 零售。 , 交通物流:途经公交车较多，并设置有一个公交分站，经过长期的经营 已经形成比较完善的物流配套。 , 购物环境:动线较为杂乱，购物整体环境差。 , 消费人群:主要为批发商、学生、城市中低收入群体及外来务工人员。 小结:商品品类繁多、价格低廉是台江农贸起步的重要原因，台江农贸的前期定位与商圈需求想吻合，它充分借助台江老商圈的各种优势，以服装批发集散地为定位，以差异化、特色化的经营方式，发展成今天福建省知名度最高的服装批发市场。但随着中亭街的崛起，农贸市场面临着巨大的压力，而最主要的体现 第 4 页 共 19 页 福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件 在整体购物环境上的劣势。 2、师大学生街 , 业态定位:主要为中低档学生时尚服饰鞋帽，风味菜馆，饭馆，风味小 吃，特色餐馆,如:肯德基、麦当劳、西餐厅等,，特色餐吧,如:烧 烤吧、小酒吧等,，理发店，服饰、小商品摊点等 , 交通物流:百米范围内就分布有五个公交站点，有二十多条公交线路经 过。 , 购物环境:动线规划一般，购物整体环境一般。 , 消费人群:学生群体。 小结:“学生街”商圈是福州仓山最有商业氛围的区域，其显著特点在于浓厚的学区氛围，周边分布有六十多所大中小院校，拥有近10万学生群体的消费力。“学生街”针对学生群体的消费习惯、消费需求及消费能力，从业态分布上