房屋维修管理与设备管理(ppt 71页).pptVIP

4．翻修工程 翻修工程是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。 * 翻修工程适用范围主要包括： （1）房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险。 （2）因自然灾害破坏不能再使用的房屋。 （3）地处陡峭易滑坡地区的房屋或低势低洼长期积水无法排出地区的房屋。 （4）主体结构、围护结构简陋无修缮价值的房屋。 （5）国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。 * 5．综合维修工程 综合维修工程是指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的成片维修和为改变成片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽（全项目修理）的工程。 * 分析：对设施老化的物业进行大修，本是件利于业主的好事，但因考虑不周导致工作不到位，就会收到适得其反的效果。在进行具体的维修工程前，我们不仅要考虑维修工作本身，还要从是否方便业主的生活、工作的角度多做思考。作到真正维护好业主的实际利益。如果这样，本案例所发生的事件应该是可以避免的。 想一想：如果你是该物业公司的员工，碰到陈先生这样的住户你会怎么办？ * 3．1．3 房屋日常养护 房屋维修日常养护是指物业管理企业对房屋建筑的日常保养和护理，以及对出现的轻微损坏现象所采取的必要修复等保养措施和护理过程。 * 1．房屋维修日常养护的类型和内容 房屋维修日常养护可分为小修养护、计划养护和季节性养护三种类型。 * （1）房屋小修养护的内容 1）木门窗维修及少量新作； 2）给水管道的少量拆换； 3）瓦屋面清扫补漏及局部换瓦； 4）楼地板、隔断、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新作； 5）白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换； 6）电线、开关、灯头的修换； * （2）房屋计划养护的内容 房屋的结构、部件等均有一定的使用期限，超过这一期限，房屋的结构、部件就容易出现问题。因此，对房屋进行有计划的定期检修保养，以延长房屋的使用寿命，保证房屋的正常使用，就是房屋的计划养护。 一般楼宇设施的养护、翻新周期见表3-1。 * （3）房屋季节性养护的内容 这是指由于季节性气候原因而对房屋进行的预防保养工作。其内容包括防汛、防台风、防冻、防梅雨、防治白蚁等。 * 2．房屋维修日常养护的程序 （1）项目收集 日常养护的小修保养项目，主要通过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。 * 1）组织咨询活动 —般利用节、假日时间，物业管理在辖区内主要通道处、公共场所摆摊设点，征求住（用）户提出的意见并收集报修内容。 2）设置报修箱 在辖区内的繁华地段、主要通道处设置信箱，供住(用)户随时投放有关的报修单和顶约上门维修的信函。物业管理企业要及时开启信箱整理报修信息。 3）设立报修接待中心 物业管理企业在管理辖区内设立报修接待中心，配备一名专职报修接待员，负责全天接待来访、记录电话和收受信函。接待员应填写报修单（见表3-3）或用户维修委托单（见表3-4），协调住户与维修工程部门间的关系。 物业管理企业接受住户报修的途径主要有以下几种： * （2）编制小修工程计划 （3）落实小修工程任务 （4）监督检查小修养护工程 * [案例3-2] 分析：楼顶排水管道是房屋的共用部位，作为物业管理公司应对营区内的住宅共用部位、共用设备实施定期养护，保持其良好的状态，但由于物业管理公司疏于管理，致使楼顶落水管被异物堵塞，造成暴雨时排水不畅，给原告家庭造成了损失，对此，物业管理公司应当承担赔偿责任。 想一想：你认为本案例给物业管理公司一些什么启迪？ * 3．1．4 房屋维修标准及考核指标 * 1．房屋维修标准 修缮标准按主体工程、木门窗及装修工程、楼地面工程、屋面工程、抹灰工程、涂料粉饰工程、水、电、卫、暖设备工程、金属构件及其他等九个分项工程进行确定。 （1）主体工程维修标准 （2）木门窗及装修工程维修标准 （3）楼地面工程维修标准 （4）屋面工程维修标准 * （5）抹灰工程维修标准 （6）油漆粉饰工程维修标准 （7）水、电、卫、暖等设备工程维修标准 （8）金属构件维修标准 应保持牢固、安全、不锈蚀 （9）其他工程维修标准 房屋修缮应注意做到与抗震设防、白蚁防治、改善居住条件等相结合。 * 2．房屋维修管理的考核指标 房屋维修工程考核指标是考核房屋维修工程量、工程质量及房屋维修管理服务质量的重要