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中国房地产中介市场发展现状和趋势 随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力 推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房 福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房 地产市场产生了深远的影响。二手房市场在各地开始 兴起。于此同时，中国房地产中介市场也经历了从无 到有，进入了飞速的发展时期。房产中介从小到大， 从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国 房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场 从计划经济走向市场经济的转变过程。由于福利分房 的终止，货币分房的开始，使得广大百姓拥有一套住 房的梦想成为现实。不断完善的房地产市场运作规 则、政府对房改力度的加大，以及我国老百姓对拥有 自己房屋的强烈渴望，给房地产市场创造了无限商 机，使得房产中介成为房地产市场中不容忽视的新兴 行业。 我国房产中介的成长，首先是由于房地产市场发 展的需要。纵观10多年来房地产市场的发展历程，经 历3个历史阶段的发展，使得众百姓已经从无房户、 困难户过渡到了有房户、富裕户，并逐步向追求居住 条件、提高居住质量方向发展。第一阶段，80年代初 到80年代末，改革开放后房地产市场蓬勃发展，各地 大兴土木，许多城市将改善百姓居住条件作为政府头 等大事。这一阶段的发展，使得城市住宅群逐步出 现，百姓住房明显改观。第二阶段为80年代末到90年 代中，这一时期出现了商品房概念，房地产市场运作 逐步向市场经济转变，大多数百姓都改善了居住条 件，由于同时期全国开工的住宅商品房过量，逐渐出 现了商品房空置积压的现象。第三阶段为1995年到 1999年。随着福利分房的取消，货币分房的出现，大 多数百姓开始追求居住质量，房地产运作完全市场 化，百姓由于自己掏钱买房，追求居住条件和居住质 量已成为大众的首选 目标。房地产市场经历了此3个 阶段后，已完全从计划经济过渡到市场经济运作，因 此，原有的一系列售房体系已经土崩瓦解或不适应 目 前市场化运作而被淘汰，房产中介应运而生。 房地产中介业成为房地产市场发展的重要组成部 分， 由于 房地产业的发展对我国国民经济的发展起 着相当重要的作用，尤其是在启动房地产市场，带动 上百个相关行业的生存和发展，及解决几千万人的就 业问题方面意义重大。而面对房地产业从集团购房到 现在个人购房这一历史性的转变，我们不得不承认， 单靠过去计划经济下老的运作方式，已不可能打开市 场。其中房产中介行业的发展，从某种意义上说，架 起市场与消费者之间的桥梁，对带动房地产市场转动 将起到很好的润滑剂作用。广大百姓从过去的要住房 找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。各级政 府通过搞活二级市场、放宽信贷政策、上市房改房等 一系列手段，启动一级市场，减少了空置存量房，促 进了房地产市场的发展。中介公司的运作对搞活二级 市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进新房的销售 起到的作用十分明显，如上海市房地产中介市场的发 展较快，二三级市场连动成绩显著，2000年二手房交 易量达到500万平方米，与新楼盘销售持平。事实表 明，哪个地方中介市场活跃，哪个地方的房地产市场 发展就快。房地产中介在经济发展中的作用越来越重 要，各级政府都十分重视这一产业的发展。 房地产中介整体发展主要有以下几方面的特点： 1． 特别是沿海开放城市发展较快，内陆城市 发展较慢。如：上海已有4000多家中介商 在从事从涉外房屋租赁买卖、新楼盘代理 到二手房买卖租赁等多个领域的中介服 务，北京也有近2000家中介商。 2． 形成了包含房地产楼盘代理、评估、策 划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的 相对完整的产业。 3． 房地产中介的外部制度环境正在积极地建 立，人才流动在加速，户籍制度在逐步放 松，房地产产权管理在规范，住房抵押业 务在不断地增长，等等，这一切都预示着 房地产市场和中介业务发展的外部环境正 在逐步走向成熟。 目前房地产中介业发展面临的主要问题 ： 1． 缺乏专业的人才，影响产业的提升。 房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛 性的特点，是