新沂市城市房屋拆迁估价技术规则(试行).docVIP

新沂市城市房屋拆迁估价技术规则（试行） 第一章总则 第一条 为规范城市房屋拆迁估价技术行为，维护拆迁当事人的合法权益, 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）、《 江苏省城市房屋拆迁管理条例》（江苏省人民代表大会常务委员会第24号公告）、《徐州市城市房屋拆迁管理办法》（市政府第78号令）、 《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》和《城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)》等有关规定，结合我市实际，制定本规则。 第二条 本市城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价适用本规则。 本规则所称城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积以及建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等因素，对其房地产市场价格进行的评估。 第三条 采用本规则，估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。 第四条 城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，估价对象为具有合法产权的被拆迁房屋及其合法国有土地使用权的价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰物和其他附属物的补偿金额。 第五条 房屋拆迁估价的价值标准为公开市场价值，即不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 第六条 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。 ? 第七条 房屋拆迁估价的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。 ????第八条 拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。 ??因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在分户估价报告中作出相应说明后，评估机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估。评估机构应将拒绝评估可能产生的后果告知拆迁当事人。评估结果可以作为确定拆迁补偿金额的依据。 ????第九条 房屋拆迁估价首选市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可采用其他估价方法进行估价，并在估价报告中充分说明原因。 第二章估价程序 第十条 拆迁人委托估价时，应当向估价机构提供以下资料： （一）估价委托书； （二）房屋拆迁许可证； （三）估价对象的房屋所有权证、国有土地使用证以及临时建筑批准资料（如被拆迁人持有但拒绝提供的，由拆迁人调档，房产、国土、规划等部门应予以配合）； （四）拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表； （五）其他有关资料。 第十一条 估价机构受理估价委托后，应在受理之日起3日内将委托协议原件报房屋拆迁管理部门备案。 第十二条 拆迁人、被拆迁人应在估价资料提供、现场查勘等方面给予估价机构配合。拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。 第十三条 估价机构应根据估价委托书及相关法律、法规、技术规范等要求，选定估价技术路线，搜集证据，确定相关参数，进行数据测算，并在约定的时间内向委托人提交估价报告。 第十四条 估价机构应当对估价报告书（含技术报告）及有关资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料一般应保留五年。 第三章估价方法 第十五条 采用市场比较法估价的，可采用以下三种方式进行评估： （一）可比实例直接修正方式 可比实例直接修正方式是按《房地产估价规范》要求的步骤直接测得各被拆迁房屋市场价格的方式。 （二）标准样本价格修正方式 标准样本价格修正方式是首先选取“标准样本房屋”，用可比实例直接修正方式评估出“标准样本房屋”的单价作为样本价格，再把样本价格修正为各被拆迁房屋的评估价格的方式。  （三）区位价修正方式 区位价修正方式是依据市场比较法的基本原理，通过修正被拆迁房屋所在区位普通商品房的市场价得出被拆迁房屋评估价格的方式。 第十六条 可比实例直接修正方式的操作步骤： （一）搜集交易实例； （二）选取可比实例； （三）建立价格可比基础； （四）进行交易情况修正； （五）进行交易日期修正； （六）进行区域因素修正； （七）进行个别因素修正； （八）求出比准价格。 第十七条 选取的可比实例应符合下列要求： （一）可比实例应选择与评估对象所处的拆迁区位相同的房屋；  （二）可比实例应选择与评估对象相类似房屋，包括用途相同、建筑结构相同等；  （三）