收益法技术一.docVIP

五、估价方法选用 2.收益法原理 收益法又称收益还原法或收益本金化法，是通过估算被评估资产对象在未来期间的预期收益，选择使用一定的折现率，将未来收益一一折成评估基准日的现值，用各期未来收益现值累加之和作为估价对象评估价值的一种方法。其适用条件要求是：估价对象使用时间较长且具有连续性，能在未来相当年内取得一定收益；估价对象的未来收益和估价对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。 3.技术路线 估价对象目前实际用途为 LINK Excel.Sheet.8 \\\\Admin01\\e\\房地产报告模板\\房地产估价报告\\房地产测算报表.xls 管理底稿!R74C54 \a \t \u 非住宅用房，属于收益性物业，调查其周边同类收益性房地产客观租金收入和各种费用支出，确定该物业潜在租金收益、有效租金收益、总营运费用，计算其净收益，结合该地区目前及未来的商贸业的规划发展，对未来一定年限内估价对象的经营收益状况做出预测，并结合估价经验选取合适的收益折现率，对预测收益数据进行折现，得出估价时点估价对象的收益现值。 六、收益法测算过程 （一）假定未设立法定优先受偿权房地产价值的确定 6.1搜集有关收入和费用的资料，调查估价对象附近同类房产租金收益，收集选取了附近三处同类收益房产的经营租赁情况及房屋实体情况作为可比实例，运用市场比较法确定估价对象客观租金水平。 我们根据《房地产估价规范》替代原则为基础，对近期类似地区同类房地产租金收益进行了认真调查了解：可比实例与估价对象处于同一供求范围内，其用途、建筑规模、建筑结构、权利性质、交易时间、交易类型等条件均符合规范有关可比实例选择的要求，3个可比实例有关情况如下： 比较项目 估价对象 实例A 调整系数 实例B 调整系数 实例C 调整系数 LINK Excel.Sheet.8 \\\\Admin01\\e\\房地产报告模板\\房地产估价报告\\房地产测算报表.xls 收益法!R23C46 \a \t \u 坐落位置 LINK Excel.Sheet.8 \\\\Admin01\\e\\房地产报告模板\\房地产估价报告\\房地产测算报表.xls 收益法!R23C47 \a \t \u 五黄路 LINK Excel.Sheet.8 \\\\Admin01\\e\\房地产报告模板\\房地产估价报告\\房地产测算报表.xls 收益法!R23C48 \a \t \u 五黄路 LINK Excel.Sheet.8 \\\\Admin01\\e\\房地产报告模板\\房地产估价报告\\房地产测算报表.xls 收益法!R23C49 \a \t \u 0.0% LINK Excel.Sheet.8 \\\\Admin01\\e\\房地产报告模板\\房地产估价报告\\房地产测算报表.xls 收益法!R23C50 \a \t \u 五黄路 LINK Excel.Sheet.8 \\\\Admin01\\e\\房地产报告模板\\房地产估价报告\\房地产测算报表.xls 收益法!R23C51 \a \t \u 0.0% LINK Excel.Sheet.8 \\\\Admin01\\e\\房地产报告模板\\房地产估价报告\\房地产测算报表.xls 收益法!R23C52 \a \t \u 五黄路 LINK Excel.Sheet.8 \\\\Admin01\\e\\房地产报告模板\\房地产估价报告\\房地产测算报表.xls 收益法!R23C53 \a \t \u 0.0% LINK Excel.Sheet.8 \\\\Admin01\\e\\房地产报告模板\\房地产估价报告\\房地产测算报表.xls 收益法!R25C46 \a \t \u 物业用途 LINK Excel.Sheet.8 \\\\Admin01\\e\\房地产报告模板\\房地产估价报告\\房地产测算报表.xls 收益法!R25C47 \a \t \u 非住宅 LINK Excel.Sheet.8 \\\\Admin01\\e\\房地产报告模板\\房地产估价报告\\房地产测算报表.xls 收益法!R25C48 \a \t \u 非住宅 LINK Excel.Sheet.8 \\\\Admin01\\e\\房地产报告模板\\房地产估价报告\\房地产测算报表.xls 收益法!R25C49 \a \t \u 0.0% LINK Excel.Sheet.8 \\\\Admin01\\e\\房地产报告模板\\房地产估价报告\\房地产测算报表.xls 收益法!R25C50 \a \t \u 非住宅 LINK Excel.Sheet.8 \\\\Admin01\\e\\房地产报告模板\\房地