计划管理项目管理工作手册(横表).docVIP

2.1.5 项目管理工作手册 项 目 操 作 模 式 编 号 主 要 任 务 牵头部门 工作关键点 所需准备资料、资源 工作规范 成 果 成果流向 一 土地获取 发展部 配合部门：策划部、设计管理部、造价管理部、财务部 1 土地信息收集 1、土地信息资料收集(红线图、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同、房地产证等；) 2、资料真实性、合法性调查：合作方工商登记信息真实、转让过程合法可操作、风险可控；项目情况与转让方提供信息相符、项目不存在其他或有债务、纠纷或瑕疵；3、核资料准确度； 《公司发展规划》 《土地获取与评价体系》； 开发部《政府资料提交及配合工作流程（宗地图、规划设计要点、计划立项等）》 《调查报告》 （红线图、用地规划许可证、土地合同、营业执照、税务登记证等作为附件） 2 可行性内部分析 1、片区资料收集（现场踏勘） 规划/环境/交通/配套/文化/民俗 照相机/地图/交通工具 策划流程和操作规范 现场踏勘表 2、房地产市场行情资料收集 供给/需求/价格/政策/法规/ 统计年鉴/各种机构研究报告 市场环境分析报告 3、典型代表楼盘资料收集 规模/产品形态/档次/价格销售状况 照相机/地图/交通工具 楼盘调查表 4、编制拓展建议 SWOT分析和建议 项目拓展建议 3 合作建房合同或土地转让合同 评审后的合同稿 《国家土地政策》 签订后的《合同》 4 计划立项 申请报告及录制好的电脑软盘；固定资产投资计划申报表、自有资金验资文件、申请银行贷款的项目出具银行贷款意向书；设计概算或估算书；可行性研究报告；项目法人注册文件（营业执照）、用地红线图、建设用地规划许可证； 开发部《政府资料提交及配合工作流程》（宗地图、规划设计要点、计划立项等）； 《设计报建工作流程（图纸、填写表格、批文等）》； 计划立项批文 二 前期策划阶段 策划部 配合部门：总办、设计管理部、发展部 5 项目总控计划 1、计划草拟 进度计划；资金安排与运用计划编写；人员计划； 公司年度经营计划、由各专业工程师提供的设计周期、施工周期资料 《公司年度经营计划》； 《公司年度项目开发设计分解及调整配合工作流程》（需优化） 《开发进度计划》初稿 询相关部门意见 组织召开计划协调会，出会议纪要 项目实施计划草拟稿 召开计划研讨会 3、计划调整 合理调整设计周期、施工周期、采购周期、营销周期等，各部门相关工作搭接流畅，计划的实际操作性强 计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见 《项目实施计划》修订稿 4、定 稿； 在满足公司年度经营计划的前期下，基本能合理调配项目开发全过程中设计、采购、施工、报建、验收、营销阶段各相关部门所需的时间资源和其他资源，具备可操作性 计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见 经总办书面签字确认的《项目实施计划》 5、关键路线。 方案完成时间确定，初步设计完成时间确定，降水支护及桩基施工完成时间确定，主体施工图完成时间确定，满足公司年度经营计划中预售时间的进度要求 已被确认的《项目实施计划》 《开发进度计划》关键线路版 6 市场调查 1、拟订调查方案 目的/工作计划/要求 策划流程和操作规范 2、选择合作的调查公司 公司实力/合作方式/合同洽谈/签约 3、调查问卷 设计（客户背景/产品需求/生活方式/价值观/片区认同）→征询相关部门有关问卷意见（产品设计部门/采购部门/总裁办）→修改/确定/报批 4、调查实施 入户调查→拦截调查→行内专家座谈会→潜在客户座谈会→典型代表楼盘调查→收集片区规划、交通、配套、环境、人口和收入、已开发和待开发项目、产业发展、城市文化和民俗等资料/整理分析→撰写市场调查报告（城市宏观经济分析/城市房地产市场调查分析/项目所在片区房地产市场特征分析/消费者调查分析/市场细分和各细分市场评估）→市场调研报告研讨（制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订）→市场调查报告审批（编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档） 场地和礼品 7 市场定位 市场定位报告 (市场细分/客户需求描述) 撰写(项目土地特性分析/土地项目SWOT分析/市场细分、评估/目标市场选择/功能定位/档次定位/品牌价值定位/产品组合定位/价格定位/多方案对比评选/优选方案建议) →制定PPT文件/召开专题研讨会（总图布局研讨、平面户型及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨、园林及装修风格研讨、强弱电、空调、通风等设施市场需求分析研讨） /正式宣讲/提出建议/修订→审批（编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档） 策划流程和操作规范； 开发部《策划定位报告调研、编写配合工作流程》 市场定位报告 开发部/总裁 2、项目命名 依据项目景观/规模/定位/意境/品位，拟订项目命名的原则和方向→命名提案/讨论/总结→向相关部门分发