什么是策划资料教材.pptVIP

用于项目策划的市场调查 房地产市场调查工作中，除应遵循一般市场调查的科学方法和原则外，需要特别注意两点： 1、市场调查范围的准确性和有效性，需要特别指出的是，与普通大众消费品不同，房地产产品的大众反映往往是不重要的；市场调查的范围设计、实施的准确程度是市场调查的成败关键。 2、与调查当时的状况相比，更重要的是对未来趋势的分析和判断，由于预测不可避免地带有大量的主观性和误差，因此，市场调查工作应是经常性的工作；同时，对市场调查结论的使用一定要注意时间不可太长，遇到重要决策时往往需要重新开展市场调查工作。 项目条件分析 项目条件分析内容：包括地理位置、地块形状、限高及容积率、项目规模、土地成本、市政条件、周边地区配套状况等。需要特别注意的是，在项目条件分析时，一定要注重该项目不同于其它项目的独特条件，该项目可能构成项目的先天优势或劣势，因此，对于项目先天独特条件的处理对项目整体的影响至关重要。 公司能力分析 公司的资金实力 公司的技术实力 公司的可调度外部资源 确定项目操作目的 一般情况下，公司的项目操作目是追求较高的资金回报以及较低的市场风险。由于两种目标往往不可得兼，根据具体条件大概有追求项目销售速度、追求项目利润率和追求业绩或政绩几种情况。 确定项目运作模式 项目开发方式：项目采用整体开发还是分期开发；如果是分期滚动开发，分几期，各期的规模和开发进度如何安排，各期的销售回款要求； 项目操作方式：在项目操作过程中，在哪些环节需调动哪些社会资源，即：自行设计还是委托设计、自行采购还是委托采购、自行施工还是委托施工、自行销售还是委托销售等，以及自身力量和社会力量的合作界面。 项目投资方式：一般来说，房地产项目的投资有以下三中可选策略：长线投资、短线投资、长短结合的投资。每一种投资策略，都有一系列资金投入及回笼技巧与之相对应，这就是项目策划的研究内容。 与长线投资相对应的资金投入及回笼技巧包括：建成项目后出租，以收取租金回报；建成项目后进行经营，以获取经营回报（仅适用于商业用房）；对于超高档项目，可能需要较长时间去营造环境，然后才能销售，这也属于长线投资方式；周期较长的先租后售方式； 与短线投资相对应的资金投入及回笼技巧包括：分期出售，形成滚动开发，通过销售回收资金；整盘出售；项目转让； 与长短结合的投资相对应的资金投入及回笼技巧包括：先建好，等小区环境完善、销售时机成熟时再出售；先出租或租金经营，待将物业搞旺后再出售产权；无贴息还本销售；售后回租、回购等。 项目总体定位 项目总体定位即确定项目在总体概念上应该为谁而做，做成什么样子。通常包括市场定位（即客户群定位）、功能定位（即档次定位）和形象定位三方面内容。 市场定位 市场定位是项目定位的基础内容。市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。 通过对项目周边环境调查以及同类物业的市场调查工作，初步形成了一个方向性的目标客户群定位。通过对目标客户购房需求的具体调查，我们明确了目标客户有有哪些需求是非满足不可的，有哪些需求是可满足可不满足的，然后再结合项目的地理位置、环境、开发成本等客观条件，筛选出项目的有效客户群。项目目标客户的定位一定要准确，项目的策划、规划设计及物业管理工作都将依据潜在客户的实际需求、喜好、生活习性等有针对性地进行，使项目真正做到“量体裁衣”。 功能定位 进行项目功能定位策划有三个方面的依据：项目市场定位、竞争需要、项目周边环境。 形象定位 项目形象定位的目的是为了获得项目的社会认同感：社会认同你的项目是为某一群人服务的，而那一群人又能从拟你的项目上找到归属感、自豪感、荣誉感，使项目成了人格化的建筑物。同时，项目的形象定位也有助于公司总体公司形象的营造，形象定位策划一般从以下角度进行： 在建筑规划、设计上做文章，尽量采用目标客户群所熟悉和认同的建筑语言，在功能和布局上体现他们的物质追求和文化追求； 在管理和服务上旗帜鲜明地体现目标客户应有的商业、文化、社会身份及地位； 既要亮出物业的价格，也要亮出物业的社会价值，这需要宣传和公关活动来配合； 创造名人效应、名建筑效应； 给建筑物巧妙命名； 销售策划 项目考察 市场调研 确定总体销售思路 确定具体销售方案 项目考察 对项目的考察，实际上就是一个“知己”的过程。策划人员必须明确，适应于各种项目的销售方案是不存在的，必须根据项目的具体情况设计符合项目特点的销售策划方案。因此，要想出色地完成整个项目，做好项目考察是必要条件。 项目考察的内容主要包括四个方面：项目概况考察、公司考察、目前销售目的考察和项目独特性的考察。 项目概况需要了解的内容主要有： 基本情况：建筑规模、建筑类型、物业地点、目前进展情况、开工时间、入住时间、分