武汉盘龙大道地块整体定位及产品建议课件.ppt

2017武汉盘龙大道地块整体定位及产品建议;项目整体定位;区域价值;盘龙城商业居住中心，未来城市价值高F天下别墅区，城市面貌佳。;地块属性;项目具备较为强势的景观资源禀赋，产品可塑性强，但同时地块条件存在较多硬伤，对产品的选型及规划造成一定难度。;项目整体定位;开发目标;;;项目整体定位;房地产长期积极向好：目前对于市场平稳向上的长期趋势基本没有争论。;存款准备金率8次上调 “9.27”新政出台 严格房地产开发贷款管理 《物权法》正式生效;近70万亿的M2供应量，CPI持续高位运行，使中国资产膨胀压力剧增，加息通道已然开启，货币政策将回归紧缩，我司研判2011—2012仍将维持楼市调控格局，继续通过政策高压打破房价僵局。;此轮调控力度前所未有，有不见底不罢休之势，政策打击的主要是投资投机类客户，我司研判，如此轮调控房价不能回归理性范围，明年很有可能还有更强势的调控压力，因此： 不与政策对赌，快速销售，加快资金回笼，现金为王； 房地产总体势向好，只要找准各阶段客户，提升产品品质竞争力，便能实现成功开发； 政策调控下，客户观望氛围浓，三环线外的郊区楼盘是压力最大、抗风险能力最低，特别是公寓产品，滞销严重，别墅产品虽去化速度同样不佳，但抗风险能力相对更强，在调控周期中，针对市场主流客群设计产品，注重控面积、控总价是最合适的开发策略。;项目整体定位;竞争市场分析;■武汉地产板块看，以区域规划的逐渐实现，盘龙城还处于价格洼地。价格还有较大上升空间。 ■天兴洲大桥通车后，吸引了武昌青山（尤其是武钢）客户过江置业。 ■汉口主城区受高房价挤压分流客户； 盘龙城的高性价比吸引汉口被高价分流的客户。;目前公寓主要集中在巨龙大道沿线，价格在3300-4500元/㎡，市场竞争激烈，以至市区的便捷及生活配套为核心驱动。;未来总供应量至少在272.6万方;公寓市场小结;基于本案快销及规避风险的目标结合地块条件，我司不建议做公寓产品。;竞争市场分析;武汉别墅市场板块分明，形成以汤逊湖、后官湖、盘龙城三足鼎立格局,竞争激烈，多以独栋/联排\双拼混合为主.纯独栋社区稀有.;盘龙城已成为武汉主要别墅供应区，别墅大盘云集，基本以混合型别墅社区为主，整体去化量位于市场前列。;项目;约10万㎡（联排）潜在供应;产品情况;中国院子解析：依托优质山水资源，产品品质尚可，其中面积控制得当且面积赠送度高的产品市场接受度高。;别墅市场小结;结合市场大势以及竞争市场，我司认为控制面积的小别墅产品更符合项目开发目标。;1.6的容积率，做别墅意味着我们必须降低容积率，我们的最佳物业组合又是什么？……;物业选型—— 财务对比;物业选型—— 财务对比;物业选型—— 财务对比;物业选型;案例借鉴;A30; 贵族西班牙风格独栋别墅 以米黄色与白色的纯净色调，坡屋顶，红色筒瓦，别致精细的门套、窗套设计，丰富的檐口脚线设计，精致的铁艺围栏，合力打造纯粹贵族西班牙风情别墅，营造高贵浪漫的居住氛围。; 公共景观：大而有韵味，小而精致;西班牙景观风格，贵族铁艺、高低柱灯、提升整体环境氛围及空间档次;西班牙风情植物与上海本土植物合理栽种，突出西班牙异域风情，表现四时有绿四季有花的植栽意象; 私家庭院：堆坡设计; 难以寻觅的195－209平米的独栋面积。; 200平米的独栋，功能齐全，舒适宽敞; 纯正的异域风情建筑，体现项目的独特性，提升项目识别度。 具有层次感、观赏性堆坡设计的私家庭院 全功能低总价，高附加值小独栋 独一无二的湖景会所;项目整体定位;整体定位;F、海廷 市场罕见最纯粹滨湖小独栋别墅群;客户定位;项目名称;总部经济——大型企业高管，收入高，较强购买力，对生活品质有很高追求。;;汉口北专业市场群——来自全国各地的老板，品质要求高，对总价有要求，有别墅消费能力客户多。;区域别墅客户总结：独栋客户多是生意人，喜欢高端、豪华阔气、追求自然闲适，别墅已经成为其炫富的载体。;我们的客户;他们是谁？ ——华中地区最大城市和内外贸商埠，已有很多商务客在武汉房地产市场上购置物业 。;他们是谁？ ——华中地区中心城市的武汉市场上，我们发现很多有强劲购买力的别墅豪宅客户。;项目整体定位;物业发展建议价值体系;建筑风格;在武汉什么样的建筑风格更能对客户造成冲击;主推西班牙建筑风格;西班牙建筑风格：高雅精致、时尚大气;富有西班牙建筑元素的柱廊、圆拱、红陶筒瓦、铁艺等运用;考虑人、自然、建筑的和谐，突出项目的性价比;在立面材料、色彩运用、建筑设计、建筑元素上体现西班牙建筑风格;园林风情;园林作为项目初期最易出效果的形象展示，必须下足功夫，突出项目的品质与形象;有限空间里的精雕细琢：植被及小品，强调设计与风情感——每个转角都是风景线;在项目主要景观节点及昭示性较好的地方，强调生态特征，并注重植被的层次感与色彩感.