思源__成都大悦城产品定位(end)教材.ppt

入市价格估算 产品形态 均值 售价区间 18F电梯公寓 （精装） 8200元/平方米 7800-8600元/平方米 9F多层洋房 （精装） 9300元/平方米 8800-9700元/平方米 6F叠墅 （清水） 12500元/平方米 11500-13000元/平方米 项目市场比较权重的确定 (权重确定原则：影响度越大，权重越大) 入市价格估算 18F电梯公寓 项目名称 权重 售价 绝对值 中华名园 32% 5800 1856 置信巴厘岛 53% 6500 3250 金楠国际 10% 6000 600 武侯国际花园 13% 5700 740 总计 6400 精装修价格1000-1500元/平方米，暂定为1200元/平方米 时间溢价： 项目销售周期约在3年，综合项目呈现能力、区域成熟度、市场风险因素，保守估算3% 市场价格+精装修价格+时间溢价= 8200元/平方米 考虑市场不确定值±5% 18F电梯公寓最终价格：7800-8600元/平方米 装修溢价：1200元/平方米 品牌溢价：3% 营销溢价：3% 时间成本溢价：3% 销售价格：9300元/平方米 市场不确定因素：±5% 9F多层电梯产品最终价格：8800-9700元/平方米 9F 多层电梯洋房 入市价格估算 项目名称 权重 售价 绝对值 新界 70% 7500 5250 双楠融城 28% 7500 2100 合计 7350 叠墅产品 入市价格估算 项目名称 权重 售价 绝对值 产品形态 面积区间 修正值 置信巴厘岛 75% 13000 9750 1跃2 3跃4 220-300 8700 御苑风景(双流) 5% 6800 350 6F电梯叠墅 140-220 350 时代尊城 (叠墅二手房) 20% 13000 2600 1跃2 3跃4 或(3跃4跃5) 180-300 2400 合计 12380 11500 品牌溢价：3% 营销溢价：3% 时间成本溢价：3% 销售价格：12500元/平方米 市场不确定因素：±5% 9F多层电梯产品最终价格： 11500-13000元/平方米 PARTⅥ 经济测算 1号地块（高层＋叠墅）： 2号地块（高层＋叠墅）： 3号地块（9F多层电梯洋房）： 4号地块（9F多层电梯洋房）： 各地块财务对比： PARTⅦ 土地价格竞拍建议 以上综合测算4块土地的价值，该售价为4块地块的整体平均售价，但随着地价的提高，项目成本也在提高。 不考虑中粮一级整理的因素： 当土地价格达到700万/亩时，是项目的零界点。 建议 土地价格在550-600万/亩。 本案研究工作报告请参见附件： 《项目发展环境与竞争环境市场研究报告》 《成都精装房市场研究报告》 《成都中高端物业价值体系研究报告》 《成都赠送面积专题研究报告》 前期项目定位固然重要 后期营销则异曲同工之妙 正如 天生丽质 也需要后天的不断完善 Thanks AUG.2008. 规划道路 地块间的规划路，采用景观路方式，弱化因此带来的地块分散的劣势。 优化限制条件之三: 规划道路 1 2 3 4 大悦城商业 LOWE玻璃使用； 沿路种植灌木，让路成为风景。 ? 1、2地块的小区车流通道沿地块南侧修建。使建筑物后退，降低噪音污染。 优化限制条件之四: 南侧市政道路 市政道路 地块南侧临通往商业中心的市政道路，存在噪音污染，影响居住品质。 1 2 3 4 大悦城商业 优化限制条件之五: 90/70 90/70 四宗土地，每宗均受此限 1 2 3 4 大悦城商业 通过拆分容积率，丰富产品线 规避90/70产品同质化的风险。 优化限制条件之五: 商业影响 商业影响 1 2 3 4 大悦城商业 受影响最大的为3号、 4号地块 退距；绿化隔离； 临近商业，降低居住品质 临近住宅的商业业态 以规划为污染小的业态为佳。 价值最大化 塑造竞争优势 优化限制条件 三个定位纬度 基于三个纬度分析而出的项目定位 ……………………….……………… ……………………….……………… ……………………….……………… ……………………….……………… ……………………….……………… ……………………….……………… PARTⅣ 大悦城住宅定位结论（暂建议） 区域与地块价值 项目战略发展方向 城市功能 产业功能 项目自身 区域属性 集高档购物、品位休闲、特色餐饮娱乐、商务、居住等多元功能于一体，以综合大盘规模影响力，对武侯国际新区起到推动作用，结合区域整体开发带动，打造城市新区的核心增长极。 国际外向型城市多元特区 项目整体